Wenn es um Kapitalanlagen geht, so ist der Kauf einer Immobilie eine der bedeutendsten Formen. Egal ob im gewerblichen oder im privaten Sinn, der Kauf von Eigentum lohnt sich als Anlage. Als sichere Geldanlage bietet eine Anschaffung viele Vorzüge anderen Anlageformen gegenüber. Und zwar auch dann, wenn die Immobilie von der Bank finanziert wird. In Sachen Altersvorsorge und Zukunftsabsicherung gehört die Immobilienanlage zu den sichersten und teilweise sinnvollsten Möglichkeiten. Aber wie ist eine solche Anlage steuerlich zu betrachten? Welche Abgaben gehen an das Finanzamt über? Wie lassen sich Steuern sparen?
In Deutschland ist man verpflichtet, bei dem Erwerb einer Immobilie, Steuern zu zahlen. Das ist bei beinahe allen Investments oder Anlagen der Fall, mit denen Renditen oder Gewinne erwirtschaftet werden. Das Deutsche Steuergesetz ist dabei alles andere als unkompliziert. Viele kennen die rechtlichen Grundlagen nicht und wenden sich an ihren Steuerberater. Dieser ist in einigen Fällen sogar angebracht, denn ein guter Steuerberater klärt nicht nur über die aktuellen steuerlichen Aspekte auf, sondern kann auch helfen, Steuern zu sparen. Für all diejenigen, die bereits im Besitz von Immobilien sind, lohnt sich die Unterstützung eines Steuerberaters.
Egal ob eine Wohnung oder ein Haus selbst genutzt, oder an Dritte vermietet wird, muss eine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Sie zählt dabei zu den Anschaffungskosten einer Immobilie und wird bereits beim Kauf fällig. Dabei geht es weniger um das errichtete Haus, sondern mehr um das Grundstück. Daher muss die Grunderwerbsteuer auch dann bezahlt werden, wenn das Grundstück noch leer steht. Bundesweit konnte man bis 2006 mit einer einheitlichen Steuerbelastung von 3,5% rechnen. Aktuell wird dieser Satz aber individuell, je nach Bundesland, festgelegt. In Bayern und Sachsen liegen diese Steuersätze aber nach wie vor bei 3,5%, anders als in:
Hier liegt der aktuelle Satz für die Grunderwerbsteuer bereits bei 6,5%, also deutlich darüber. Weitere aktuelle Grunderwerbsteuersätze:
Berechnet wird die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises. Steuerschuldner sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer. In der Regel wird jedoch bereits im Kaufvertrag beim Notar festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Generell kann diese aber auch vom Verkäufer getätigt werden, was jedoch eher unüblich ist.
Nach Zahlung der Steuer erhält der Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung seitens des Finanzamtes. Der Käufer benötigt diese folglich für die Eintragung in das Grundbuch. Erst dann kann der Käufer auch als rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie bezeichnet werden. Es ist also nicht möglich, sich vor der Grunderwerbsteuer zu drücken, allerdings ist sie nur einmalig an das Finanzamt zu bezahlen.
Ebenfalls zur Immobiliensteuer gehört die Grundsteuer. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, welche direkt vor der Eintragung in das Grundbuch fällig wird. Die Grundsteuer wird einmal jährlich auf Immobilien erhoben und von den jeweiligen Kommunen festgelegt. In Deutschland variiert daher auch dieser Steuersatz je nach Bundesland. Festgelegt wird er über einen Hebesatz, welcher sich nach dem Wert des Grundstückes richtet. Auch die Art der Grundstücksbebauung, sowie die Lage und Größe der errichteten Immobilie, spielen eine Rolle und wirken auf den Hebesatz.
Wird die Immobilie vermietet, so kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden. Ist die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt, so ist sie vom Eigentümer zu bezahlen. Sollte es zu Mietausfällen kommen, für die der Vermieter keine Schuld trägt, so kann ein Grundsteuererlass beantragt werden. Hierfür muss sich der Vermieter an die zuständige Kommune wenden.
Binnen der letzten Jahre sind die Sätze für die Grundsteuer erheblich gestiegen, ebenso wie die der Grunderwerbsteuer. Deutschland kann hier sogar als Spitzenreiter bezeichnet werden. Der Immobilienkauf kann also ganz schön hohe Nebenkosten und Steuerkosten verursachen, die unbedingt einkalkuliert werden sollten.
Verkauft ein Immobilieneigentümer seine private Immobilie, so kann eine Spekulationssteuer fällig werden. Private Veräußerungsgeschäfte sind nämlich in der Regel steuerpflichtig, auch wenn es um Immobilien geht. Für die Berechnung des Steuersatzes spielt die Höhe des Wertzuwachses und der Einkommenssteuersatz eine Rolle.
Ausnahmen bestätigen aber auch hier die Regel, denn nicht immer muss eine Spekulationssteuer bezahlt werden. Beispielsweise dann, wenn zwischen dem Kauf der Immobilie und dem Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Jetzt wäre die Frist der Spekulation abgelaufen und der Verkauf ist frei von Steuern. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt (Eigennutzung), so muss das Einkommen aus dem Verkauf ebenfalls nicht versteuert werden.
In Deutschland gilt bereits seit 1906 die Regelung der Erbschaftssteuer. Wer also eine Immobilie erbt, beispielsweise aufgrund eines Testamentes, der muss diese Art der Steuer entrichten. Dem Erben steht hierbei allerdings ein festgelegter Freibetrag zu, der von der Steuer abgezogen werden darf. Die Höhe bemisst sich dabei am Verwandtschaftsgrad.
Verstirbt ein Ehepartner, so bemisst sich der Freibetrag auf 500.000 Euro. Verstirbt ein Elternteil und geht das Erbe an die Kinder über, so liegt der Freibetrag für diese bei 400.000 Euro. Gleiches gilt auch dann, wenn es sich um ein Stiefkind handelt. Wurde seitens der Großeltern an den Enkel vererbt, so beläuft sich die Freigrenze auf 100.000 Euro. Alle darunter liegenden Verhältnisse sind nur mit einer Freigrenze von 20.000 Euro versehen.
Der aktuelle Marktwert der Immobilie spielt natürlich auch in die Höhe der Erbschaftssteuer hinein. Allerdings wird der Preis verwendet, für den man die Immobilie nach heutigem Stand verkaufen könnte. Dabei ist es völlig unerheblich, ob man das Haus oder die Wohnung vor beispielsweise 50 Jahren für einen Bruchteil dieser Summe gekauft hat. Die aktuellen Marktpreise werden bei der Erbschaftssteuer entscheiden. Wichtig ist dabei natürlich, fachkundige Experten an die Schätzung der Immobilie heranzulassen. Die Bewertung kann schließlich verheerende Auswirkungen auf die Steuerhöhe haben, sodass man vermutlich zu viel bezahlen könnte, wenn denn falsch geschätzt wird.
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Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, oder sich aber den Traum vom Eigenheim erfüllt, der kann beiderseits Steuern sparen. Bei Kapitalanlagen gibt es hierfür sogar vielfältige Möglichkeiten, sodass es sich lohnt, sich darüber Gedanken zu machen. Zu Beginn können bereits die Anschaffungskosten bei der Steuer geltend gemacht und abgeschrieben werden. Anschaffungskosten entstehen beim Kauf der Immobilie. Wichtig ist jedoch, dass diese nur zu einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises und nur für ein Jahr steuerlich abgesetzt werden können.
EXKURS;Im Anlageimmobilien Segment, bzw. bei Transaktionen im Millionen Segment werden viele Liegenschaften im Share Deal Verfahren abgewickelt. Da kein Grundbuchverkauf stattfindet, sondern nur eine Vermittlung von Gesellschaftsanteilen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, oder sich aber den Traum vom Eigenheim erfüllt, der kann beiderseits Steuern sparen. Bei Kapitalanlagen gibt es hierfür sogar vielfältige Möglichkeiten, sodass es sich lohnt, sich darüber Gedanken zu machen. Zu Beginn können bereits die Anschaffungskosten bei der Steuer geltend gemacht und abgeschrieben werden. Anschaffungskosten entstehen beim Kauf der Immobilie. Wichtig ist jedoch, dass diese nur zu einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises und nur für ein Jahr steuerlich abgesetzt werden können.
EXKURS;Im Anlageimmobilien Segment, bzw. bei Transaktionen im Millionen Segment werden viele Liegenschaften im Share Deal Verfahren abgewickelt. Da kein Grundbuchverkauf stattfindet, sondern nur eine Vermittlung von Gesellschaftsanteilen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Weitere Möglichkeiten, Kosten der Immobilie steuerlich abzusetzen:
Wichtig: Kosten die sich nicht direkt auf die Immobilie beziehen, können nicht abgesetzt werden. So geht man nämlich davon aus, dass sich Bodenfläche nicht abnutzen lässt und damit auch nicht an Wert verliert.
Info: Abschreibungen werden im Anhang V der Steuererklärung unter Sonderabschreibungen getätigt.
Wer sich nicht sicher ist, der beauftragt einen Steuerberater, welcher sämtliche mögliche Abschreibungen und Steuerersparnisse im Blick hat. Das Kapital des Inhabers und die Finanzierung spielen bei den Steuern natürlich auch eine Rolle, ebenso wie Art und Zustand der Immobilie selbst.
Sonderabschreibungen beinhalten unter Umständen auch Sonderfälle, wie es etwa bei Denkmalimmobilien oder denkmalgeschützten Gebäuden der Fall ist. Hier unterstützt der Staat bewusst den Pflegeaufwand und die zeitliche Investition in diese Immobilien. Auch der Erhalt historischer Gebäude wird staatlich unterstützt. So können hier die entstandenen Sanierungskosten über 12 Jahre hinweg abgesetzt werden. Um hier aber diese Abschreibungen nutzen zu können, muss die Immobilie noch vor diverser Sanierungsarbeiten gekauft worden sein. Sind diese nämlich bereits im Gange, so ist keine steuerliche Begünstigung mehr möglich.
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