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Wie errechnet man seine Rendite und wie rentabel sind Anlagen? Ein Kauf einer Immobilie kann sich sowohl steuerlich, als auch im Hinblick auf die Altersvorsorge lohnen. Wer seine Objekte vermietet, der wird zusätzliche Gewinne erzielen können. Je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie macht es mehr oder weniger Sinn, in Immobilien zu investieren. Der Vorteil: Jeder kann mittels Renditerechner und genauer Gegenüberstellungen seine künftige Rendite berechnen. Und damit im gleichen Zuge erkennen, inwiefern sich diese Investition lohnt. Und das sogar ganz ohne Makler!
Wenn wir von Renditen sprechen, so meinen wir in der Regel einen Ertrag oder einen künftigen Gewinn. Dieser ergibt sich, wenn zuvor anderweitig eigenes Kapital investiert wird. Aus diesem Grund sprechen wir von einer Kapitalanlage und auch der Kauf von Immobilien gehört dazu. Zu berechnen ist zunächst der jährliche Gesamtbetrag einer Kapitalanlage. Die Rendite ist der Jahresertrag, der durch die Geld- oder Kapitalanlage erwirtschaftet wird. Genauer gesagt, handelt es sich vielmehr um eine Geldanlage, weniger um eine Kapitalanlage. Diese beiden Begriffe verflechten sich umgangssprachlich gerne miteinander. Kapitalanlagen kommen jedoch überwiegend aus dem betrieblichen Millieu. Nichtsdestotrotz steht der Erfolg nach der Entscheidung für eine Anlage auf dem Programm. Und damit dieser auch wirklich erfolgen kann, bedarf es genauer Planung.
Die Rendite ist die wichtigste Messgröße für den Erfolg einer Geldanlage. Sie wird in Prozent angegeben und kann später genau berechnet werden. Normalerweise bezieht sich die Rendite immer auf das volle Jahr, auch wenn der Zeitraum der Investition kürzer als 12 Monate ist. Renditen werden natürlich nicht nur mittels Immobilien erwirtschaftet. Auch Sparanlagen, Wertpapiere, Anleihen oder Aktien verfolgen dieses Ziel. Andere setzen auf Währungsfonds oder investieren in Gold und Edelmetalle. Je nach Risikobereitschaft und zu erwartendem Gewinn, interessieren sich die Deutschen stark für gewinnbringende Investitionen. Der Immobilienmarkt ist nicht umsonst sehr stark gegenüber anderen Ländern.
In diesen Fällen erhält der Anleger seine Rendite in Form von Ausschüttungen aus Zinserträgen, Dividendenzahlungen oder Kursgewinnen. Die Bezeichnungen rund um die Rendite ist breit gefächert. Im Endeffekt geht es um die Vermehrung seines eingebrachten Kapitals, welche für die Zukunft eine Rolle spielen soll. Für die Berechnung der Rendite ist natürlich die Form der Anlage mit entscheidend.
Renditerechner stehen inzwischen sogar Online zur Verfügung und verschaffen einen groben Überblick, ob die Anlage sinnvoll sein könnte, oder eben nicht. Wichtig ist jedoch, zwischen den Anlageformen zu unterscheiden. So ist die Rendite bei Geldanlagen mit gleichbleibendem Zins anders, als bei steigenden oder variablen Zinssätzen. Auch spielt es eine Rolle, ob es zusätzlich Bonus- oder Prämienzahlungen gibt. Renditen aus Lebensversicherungen können sich ebenfalls anders zusammenstellen. Kennt man die Details und die Fakten rund um seine Anlage, so lässt sich die Rendite ziemlich gut kalkulieren.
Jeder Immobilienkäufer möchte seine zu erwartende Rendite vor dem Kauf wissen. Vor allem dann, wenn das Objekt später vermietet werden soll. Zum Glück ist dies auch ohne großen Aufwand möglich, sodass jeder ziemlich einfach herausfinden kann, ob sich die Anlage lohnt. Das Immobilieninvestment kann nämlich nicht nur lukrativ und gewinnbringend sein, sondern auch so manchen Investor in die Knie zwingen.
Der größte Vorteil bei einer Investition in Immobilien ist die ständige Wertsteigerung. Dies kann natürlich nur der Fall sein, wenn das Objekt ehrlich beurteilt wird. Hier spielt generell die Lage und die Beschaffenheit des Objektes hinein. Zu unterscheiden sind stets die Bruttorendite und die Nettorendite. Die Nettorendite ist dabei wesentlich aussagekräftiger als die Bruttorendite.
Zunächst sind bei jedem Renditerechner Angaben zum Objekt aufzulisten. Die wichtigsten Faktoren sind der Ist-Kaufpreis des Objektes und die Kaufnebenkosten. Kaufnebenkosten fallen immer an und entsprechen etwa 10% des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die Renovierungskosten oder Notargebühren. Neben den Objektangaben sollten nun die Jahresnettokaltmiete und vielleicht etwaige sonstige Mieteinnahmen aufgelistet werden.
Ohne Ausgaben gibt keine Einnahmen. Das bedeutet, dass nun die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und sonstige Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden müssen. Hierzu gehören beispielsweise die anfallenden Zinsen, wenn für die Anschaffung der Immobilie ein Kredit aufgenommen werden musste.
Die Berechnung der möglichen Rendite ist relativ einfach. Der Ertragswert der Immobilie wird den Einnahmen aus Miete und Pacht gegenübergestellt. Der Ertragswert stellt den Kaufpreis der Anlage dar, plus die Renovierungsarbeiten, Reparaturkosten und Verwaltungsausgaben. Die vorab einkalkulierten Einnahmen aus Miete müssen bei der Berechnung über einen bestimmten Zeitraum kalkuliert werden. Nur so sind auch die Vorteile der Steuer gegenüber einschätzbar.
Der Jahresertrag der Geldanlage wird in Prozent wiedergegeben. Für die Berechnung sind aber noch weitere Faktoren wichtig. Die Bruttomietrendite wird dabei streng von der Nettomietrendite unterschieden. Erstere wird einfacher zu berechnen sein, da hier wesentliche Aspekte einfach außer Acht gelassen werden. In der Nettomietrendite werden Nebenkosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten einkalkuliert.
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Nachfolgend finden Sie eine Formel, mit der Sie zunächst Ihre Bruttomietrendite berechnen können:
100 x Jahresnettokaltmiete : Kaufpreis Immobilie = Bruttomietrendite (Angabe in %)
Um diese Formel zu verdeutlichen, ein Rechenbeispiel aus der Praxis:
Kostet die Immobilie 300.000 Euro, so betragen die Nebenkosten 10% vom Kaufbetrag, also 30.000 Euro. Die Nettokaltmiete pro Jahr beläuft sich in diesem Fall auf 15.000 Euro. Zu rechnen sind nun die 15.000 Euro geteilt durch 330.000 Euro, multipliziert mit 100. Die Bruttomietrendite beträgt in diesem Fall 4,54%.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten belaufen sich wie oben berechnet auf 330.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt 15.000 Euro. Hiervon ziehen wir 600 Euro Verwaltungskosten und 700 Euro Instandhaltungskosten ab. Der Jahresertrag beläuft sich damit auf 13.700 Euro. Diesen teilen Sie folglich durch die Investitionskosten und multiplizieren wieder mit dem Faktor 100. Die Nettomietrendite beträgt 4,15%.
Makler haben die Aufgabe, Ihnen ein Objekt zu verkaufen und möglichst schmackhaft zu machen. Sie werben häufig mit einer hohen Rendite, was schließlich der Grund für den Kauf ist. Aussagen wie: “Top Anlageobjekt mit 12% Rendite und mehr!” klingen erst einmal schön, entsprechen jedoch nicht immer der Realität.
Lassen Sie sich keine Berechnung alleine mit der Warmmiete aufstellen, sondern ziehen Sie die Kaltmiete in die Rechnung hinein. Die Nebenkosten spielen eine Rolle beim Gewinn. Makler lassen diese beim Gespräch gerne außen vor. Vergessen Sie weiterhin nicht, auch das Hausgeld einzukalkulieren. Auch diese Angaben erhalten Sie meist nur auf direkte Nachfrage. Makler haben auch die Kaufnebenkosten nicht immer in ihrer Kalkulation dabei. Diese können aber, je nach Umstand, bis zu 15% des Kaufpreises betragen. Je höher die Gesamtkosten des Objektes, umso geringer die Rendite. 15% machen hier einiges aus.
Berechnen Sie die Rendite einfach selbst und nutzen Sie Makler überwiegend als Türöffner für die Besichtigung und die sichtbaren Fakten. Stellen Sie bewusst Fragen zu anfallenden Renovierungen und zusätzlichen kosten.
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