Mietwohnung kaufen: Was muss beachtet werden?
Aus rein rechtlicher Sicht beschreibt der Begriff Mietwohnung eine Ansammlung mehrerer Räumlichkeiten. Ursprünglich betrachtet bedeutet “Wohnung” oder “wohnen” so viel wie “zufrieden sein” und “bleiben”. Aufgrund heutiger gesellschaftlicher Entwicklung gehört eine Wohnung zu einem Grundbedürfnis des Menschen. Wohnräume können entweder gekauft, oder per Mietwohnung in Anspruch genommen werden. Letzteres ist für viele Menschen eine Option, um die großen Verpflichtungen eines Kaufs zu umgehen.
Die Wohnung aus rechtlicher Sicht
Damit eine Wohnung auch als solche gelten kann, muss die Führung eines eigenständigen Haushaltes möglich und die Wohnung selbst in sich abgeschlossen sein. Ebenso müssen eine Toilette, eine Dusche oder Badezimmer vorhanden sein. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter betragen, um als Wohnung gelten zu können. Im Mietrecht definierte man die Wohnung allerdings etwas anders. Aus dem Bundesmeldegesetz § 20 geht hervor, dass jeder umschlossene Raum eine Wohnung darstellen kann, sofern dieser zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Unabhängig davon, wo sich dieser Raum befindet. Somit kann eine Wohnung auch ein Zelt oder ein möbliertes Zimmer oder einen Bauwagen darstellen. Eine Wohnung unterliegt dem Hausrecht und wird aus gesetzlicher Sicht als persönlichen Lebensraum angesehen. Dieses Hausrecht wurde im Grundgesetz beschrieben und fortan geschützt. Somit ist die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert, ganz egal, ob die Wohnung gemietet wurde, oder man selbst Eigentümer dieser ist.
Lohnt sich eine Mietwohnung?
Mietwohnungen sind in vielen Regionen inzwischen knapp und vor allem in den sieben bekanntesten deutschen Großstädten ein großes Thema. Wenn nicht sogar ein Problem, denn Wohnraum wird dadurch immer teurer. Aktuell liegen die Miet- und Kaufpreise von Immobilien extrem weit oben, sodass sich so mancher Mieter fragt, ob sich das Mieten überhaupt noch lohnt. Doch nicht immer sind es finanzielle Aspekte, die für oder gegen das Mieten sprechen. Auch die persönlichen Umstände müssen passen, damit der Kauf einer Immobilie sinnvoll sein kann.
Eine Mietwohnung obliegt natürlich der Verantwortung des Vermieters. Das bedeutet, dass der Vermieter als Eigentümer sämtliche Pflichten in Sachen Renovierung und Sanierung übernehmen muss. Er trägt die Verantwortung, dass der Mieter die Mietwohnung angemessen nutzen und bewohnen kann. Kaputte Heizungsanlagen, vollgelaufene Kellerräume und undichte Fenster sind nicht das Problem des Mieters. Diese haben sogar ein Recht darauf, dass diverse Faktoren in einer Mietwohnung stimmen. Vermieter müssen sich also um die Instandhaltung der Wohnung kümmern und diverse Reparaturen vornehmen lassen. Diese auf die Mieter abzuwälzen, ist nicht möglich. Vertragliche Vereinbarung für Malerarbeiten nach dem Auszug hingegen schon.
Mieter bezahlen für den Zeitraum der Nutzung eine vertraglich festgelegte Miete. Diese orientiert sich meist am aktuellen Mietspiegel. In größeren Regionen oder Orten, in denen Wohnraum ebenso knapp ist, kann dieser schon mal sehr hoch angesetzt sein. Wer jahrelang zur Miete wohnt, der wird sich vielleicht früher oder später die Frage stellen, ob denn nicht für dasselbe Geld eine Wohnung gekauft werden kann. Die Antwort lautet aktuell oft Ja. Trifft die monatliche Rate für eine Finanzierung die monatlich anfallende Warmmiete nicht, so lohnt sich eine Mietwohnung kaum noch. Zumindest, wenn man das aus aktueller Sicht betrachtet. Immerhin muss einem klar sein, dass Käufer einer Immobilie mit Zinsschwankungen zu tun bekommen können.
Was spricht für den Kauf einer Mietwohnung?
Inzwischen ist der Kauf von Eigentum zum Trend geworden und viele Mieter zieht es in Richtung Eigenheim. Leider gehen viele von ihnen viel zu blauäugig an die Sache heran und landen im Endeffekt wieder in der Mietwohnung. Der Grund: Ein schlechter Kredit bei der Bank, die falsche Immobilie oder unerwartete Situationen, die zum Scheitern zwingen. Um genau das zu umgehen, sollten sich Interessenten von Eigentumswohnungen oder Häusern genau informieren.
Wo kaufen ich am besten eine Mietwohnung?
In der Regel suchen Eigentümer in derselben Region, in der sie bisher auch in der Mietwohnung gewohnt haben. Wer sich vorstellen kann, hier sesshaft zu werden, sollte sich auch dort nach passenden Objekten umsehen. Allerdings kann es sich finanziell lohnen, ein wenig außerhalb der beliebten Region zu suchen. Gerade in Städten sind die Preise höher, als es in den umliegenden und ländlichen Gegenden der Fall ist. Überlegen Sie sich also vorab, ob Sie Ihre Mietwohnung inmitten der Stadt, gegen eine ländlich gelegene Wohnung eintauschen könnten. Bei der Frage nach dem “Wo” lässt sich also oft viel Geld sparen.
Was darf Die Mietwohnung kosten?
Es ist nicht egal, ob ein Eigenheim 350.000 Euro kostet, oder 600.000 Euro. Zwar handelt es sich beiderseits um sehr hohe Summen, in Sachen Rate und Zins machen sich Preisunterschiede beim Kauf einer Immobilie bemerkbar. Für die meisten ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung die größte Investition in ihrem Leben. Umso wichtiger also, dass diese ausreichend gut geplant und auf sichere Beine gestellt wird. Nur dann lässt sie sich auch dauerhaft bezahlen und die Monatsraten an die Bank werden nicht zur Belastung.
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Wieviel Eigenkapital soll man mit bringen?
Brauche ich Eigenkapital? Theoretisch ist es möglich, auch ohne Eigenkapital eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Praktisch werden Sie aber für den Rest Ihres Lebens für diese Anschaffung bezahlen. Seriöse Banken empfehlen Ihnen daher, mindestens 10%, besser 20%, der Kaufsumme in Form von Eigenkapital in die Finanzierung zu bringen. Womöglich besitzen Sie ein Sparguthaben, haben Aktien oder Wertpapiere oder einen Bausparvertrag? Vielleicht besitzen Sie aber auch schon ein Grundstück und können hierauf nun ein Haus bauen. Anhand Ihres Vermögens lässt sich leicht feststellen, wie hoch die Summe der Immobilie ist und wie hoch die monatliche Belastung sein darf.
Eine detaillierte Rechnung über Einnahmen und Ausgaben ist im nächsten Schritt zu erstellen. Immerhin ist es wichtig, dass Sie neben den Ratenzahlungen an die Bank, Ihren Lebensunterhalt weiterhin bestreiten zu können. Auch die Bank rechnet einen bestimmten Betrag pro Person ein, damit die Lebenserhaltungskosten gedeckt sind. Zu den Einnahmen gehört natürlich in erster Linie das Einkommen. Auch staatliche Leistungen wie Kindergeld oder Elterngeld zählen in die Rechnungen hinein. Zu den Ausgaben werden nun sämtliche Verpflichtungen gezählt, die monatlich oder regelmäßig anfallen. Hier zählen andere Ratenzahlungen oder Kredite hinein, Beiträge an die GEZ, diverse Telefonrechnungen und Internetrechnungen. Unterhaltsleistungen oder andere Ausgaben werden eingerechnet und sind wichtig für die Rechnung.
Nun können Sie Ihre Finanzierbarkeit berechnen. Bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung haben Sie nun bestenfalls einen Überschuss ermittelt. Diesen zählen Sie mit Ihrer aktuellen Miete zusammen und ziehen die monatlichen Betriebskosten für das künftige Eigenheim ab. Die Betriebskosten können mit rund 300 Euro kalkuliert werden, was aber eher großzügig ermittelt ist. Bleiben Ihnen beispielsweise etwa 1000 Euro übrig, so können Sie darauf Zins und Tilgung berechnen.
Vorsicht: Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten. Sie erhöhen den eigentlichen Kaufpreis erneut, denn hierzu zählt die Grunderwerbssteuer, die Provisionen für Makler und Notar und weitere Nebenkosten. Damit sie die Raten also tilgen können, sollten Sie diese anfänglichen Ausgaben berücksichtigen. Bestenfalls müssen Sie diese Kosten nicht mitfinanzieren, sondern haben diese bereits im Voraus zusammen.
Profitieren Sie von niedrigen Zinsen. Derzeit herrschen in Deutschland beinahe historisch niedrige Zinsen. Versuchen Sie, diese möglichst lange an Ihren Kredit zu binden. Einige bieten lediglich eine Zinsbindung von 10 Jahren an, andere garantieren den Zins auf 20 Jahre. Die günstigen Konditionen können Sie direkt als höhere Tilgung nutzen oder zusätzlich in die Sondertilgungen einzahlen.
Mietwohnung mieten statt kaufen
Selbstverständlich bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie sich letztendlich doch für eine Mietwohnung entscheiden. Mieten hat natürlich viele Vorzüge. Ihr Vermieter ist an eine Miete gebunden und kann diese nicht willkürlich und ständig erhöhen. Sie selbst sind jederzeit frei und können umziehen, wann und wie Sie möchten. Außerdem brauchen Sie sich keine Sorgen um teure Reparaturen zu machen oder sich mit laufenden Krediten auseinandersetzen. Die aktuellen Zinsen auf dem Markt können Ihnen egal sein, Sie bezahlen eine Miete und nutzen unabhängig von allem anderen, einen Wohnraum. Aus dieser Sicht lohnt sich die Mietwohnung!
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