Immobilienrendite berechnen
Immobilien könne ein sehr lukratives Investment sein. Dennoch muss man genau selektieren. Immobilienrenditen zu berechnen, ist eine der Grundvoraussetzungen für eine Investition. Hierbei gibt es allerdings einige Fallstricke. Damit Ihnen kein Fehler unterläuft, finden Sie hier alle wichtigen Informationen und Tipps.
Vermietete Immobilien bringen monatliche Einnahmen. Sind diese höher als die mit der Immobilie verbundenen Kosten, so erwirtschaften Sie eine positive Rendite. Um diese näher zu bestimmen, muss zunächst die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis des Objekts dividiert werden. Auf diesem Wege erhalten Sie die Bruttorendite, welche oft in Exposés und Inseraten angegeben wird.
Immobilienrendite: Rechenbeispiel
Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 1.000.000€ und ist mit der Einnahme einer Nettokaltmiete von 5.000€ im Monat verbunden, so ergibt sich folgende Rechnung:
Steuerliche Vorteile bei einer Kapitalbeteiligung
Eine wichtige Kennzahl bei der Investition in eine Immobilie ist der Kaufpreisfaktor. Dieser unterscheidet sich stark zwischen den Standorten und gilt als erster Faktor einer Rentabilitätsprüfung. Um den Kaufpreisfaktor zu erhalten, bilden Sie den Kehrwert der Rendite.
Rechenbeispiel
Wir bleiben im obigen Beispiel und haben eine Immobilienrendite von 6% errechnet. Wir bilden den Kehrwert über folgende Rechnung:
- 1 / Immobilienrendite = 1/ 0,06 = 16,66
- Der Kaufpreisfaktor beträgt demnach 16,66.
Den Kaufpreis um die Kaufnebenkosten erweitern
Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland in der Regel mit Kaufnebenkosten verbunden. Ein versierter Investor berücksichtigt diese bei der Berechnung der Immobilienrendite. Die exakten Kaufpreisnebenkosten unterscheiden sich von Objekt zu Objekt. In der Regel gibt es drei zu berücksichtigende Faktoren:
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Fremdkapital
- Notarkosten
Diese liegen, je nach Bundesland und Makler, etwa bei 9 – 12%. Zur näheren Berechnung der Immobilienrendite werden Sie zu dem Kaufpreis addiert. Bei einem Kaufpreis von 1.000.000€ und Kaufnebenkosten in Höhe von 10% ergibt sich folgende Rechnung:
- Monatsnettokaltmiete * 12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = 5.000€ * 12 / (1.000.000€ + 10%) = 0,0545
- Unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten ergibt sich in diesem Fallbeispiel demnach eine Rendite von 5,545%.
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Arten der Kapitalbeteiligung
Durch den Betrieb einer Immobilie fallen Kosten an. Etwa 2/3 dieser Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Sie werden als umlagefähige Kosten bezeichnet. Dabei handelt es sich beispielsweise um die folgenden Positionen:
- Strom
- Wasser
- Abwasser
- Hausmeister
- Gärtner
- Heizung
- Grundsteuer
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Schornsteinfeger
- Rauchmelder
Etwa 1/3 der anfallenden Kosten muss der Besitzer der Immobilie tragen. Um die Immobilienrendite korrekt zu berechnen, sind diese zu berücksichtigen. Die folgenden Kostenpositionen sind beispielsweise nicht umlagefähig:
- Instandhaltungsrücklagen
- Bankgebühren
- Verwaltungsgebühren
Die nicht-umlagefähigen Kosten müssen Sie von der Nettokaltmiete abziehen.
Je nach Zustand und Alter der Immobilie, fallen etwa 7,5€/qm an Instandhaltungsrücklagen im Jahre an. Die Kosten für die Verwaltung hängen von den Aufgaben ab, die der Verwalter übernimmt. Sie liegen bei ungefähr 250€/Wohneinheit im Jahr. Bankgebühren fallen mit circa 10€/Wohneinheit im Jahr ins Gewicht.
Rechenbeispiel
- (Monatsnettokaltmiete – Nicht-umlagefähige Kosten) * 12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = (5.000€ – 500€) * 12 / (1.000.000 + 10%) = 0,0049
- Die kostenbereinigte Rendite beträgt demnach 4,9%
Immobilienrendite: Freier Cashflow
Wer von seinen Immobilienrenditen leben möchte ist darauf angewiesen, dass ein freier Cashflow geschaffen wird. Damit sind monatliche Überschüsse gemeint, die auf das Privatkonto ausgezahlt werden können. Um diesen zu berechnen, müssen die monatlich eintreffende Miete, die nicht-umlagefähigen Kosten, die Finanzierungszinsen und Tilgungen berücksichtigt werden. Hier spielt eine Rolle, wie viel Eigenkapital zur Finanzierung aufgebracht wurde und wie hoch der Zins für das Fremdkapital ist. Zudem ist die Höhe der Tilgung ein wichtiger Faktor. In dem folgenden Rechenbeispiel gehen wir von diesen Werten aus: Der Kaufpreis wird zu 100% finanziert. Die Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital beglichen. Der Zinssatz beträgt 2% und die jährliche Tilgung ebenfalls 2%.
Rechenbeispiel
- (Monatsnettokaltmiete – Nicht-umlagefähige Kosten) * 12 – Zinsen – Tilgung = (5.000€ – 500€) * 12 – 20.000€ – 20.000€ = 14.000€
- Der jährliche freie Cashflow beträgt demnach 14.000€
Die Eigenkapitalrendite berechnen
Bei der Bestimmung der Immobilienrendite ist für Investoren die Eigenkapitalrendite interessant. Sie gibt Aufschluss darüber, wie viel Rendite mit dem eingesetzten Eigenkapital erzielt wird. Auch hier kann die Rechnung zunächst vereinfacht werden. Zur ersten Berechnung wird die Summe des eingesetzten Eigenkapitals, die Kosten der Fremdfinanzierung, sowie die jährlichen Mieteinnahmen benötigt.
Rechenbeispiel
- (Mieteinnahmen * 12 – Zinskosten) / Eigenkapital = (5.000€ * 12 – 20.000€) / 100.000€ = 0,4.
- Die Eigenkapitalrendite beträgt also 40%.
Eigenkapitalrendite der Immobilie unter Berücksichtigung der Betriebskosten
Auch hier gilt es im nächsten Schritt zu berücksichtigen, dass die Mieteinnahmen um die Betriebskosten gemindert werden müssen.
Rechenbeispiel
- [(Mieteinnahmen– Nicht-umlagefähige Betriebskosten) * 12 – Zinskosten)]/ Eigenkapital = [(5.000€ – 500€) * 12 – 20.000€] / 100.000€ = 0,34
- Die betriebskostenbereinigte Eigenkapitalrendite beträgt demnach also 34%.
Bitte bedenken Sie, dass – je nach Lage – ein Leerstand einkalkuliert werden sollte. Dieser wirkt sich mindernd auf die erzielte Jahresmiete aus. Je gefragter die Lage, desto kürzer wird der Leerstand sein. Auch die Klientel und die damit verbundene Fluktuation nehmen Einfluss auf den Leerstand. Studenten verbringen beispielsweise meist nicht mehr als drei Jahre in einer Wohnung. Rentner haben hingegen kein Interesse an einem Umzug, da sich die Lebensumstände nur selten ändern. Werden Renovierungsarbeiten bei einem Mieterwechsel fällig, wirkt sich das auf den Zeitraum des Leerstands aus. Nachfolgend preisen wir den Leerstand mit 5% der Mieteinnahmen in die Berechnung der Eigenkapitalrendite ein.
Rechenbeispiel
- [(Mieteinnahmen– Nicht-umlagefähige Betriebskosten) * 12 – Zinskosten – Leerstand)] / Eigenkapital = [(5.000€ – 500€) * 12 – 20.000€ – 3.00€] / 100.000€ = 0,31
- Unter Berücksichtig des Leerstands beträgt die Eigenkapitalrendite demnach 31%.
Die persönliche Steuersituation
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind steuerpflichtig. Die Berechnung ist jedoch stark von der persönlichen Situation abhängig und sollte von Ihrem Steuerberater vorgenommen werden.
Fazit: Vorsicht bei Immobilienrenditen
Die Berechnung von Immobilienrenditen ist kompliziert und von Fall zu Fall unterschiedlich. Vertrauen Sie nicht auf die im Exposé angegebenen Kalkulationen. Diese sind in den meisten Fällen sehr blauäugig und nicht auf Ihre Situation zugeschnitten. Übernehmen Sie immer selbst die Prüfung und achten Sie darauf, dass anfallende Kosten einbezogen werden.
Üblicherweise finden Kaufnebenkosten, sowie Betriebskosten, keinerlei Berücksichtigung. So ist es leicht, sich ein Investment schön zu rechnen. Am Ende des Tages kommt es allerdings darauf an, dass Sie einen vernünftigen Gewinn erzielen, der das eingegangene Risiko rechtfertigt. Prüfen Sie genau, welche nicht-umlagefähigen Kosten auf Sie zukommen. Die Informationen dazu finden Sie in der Nebenkostenabrechnung des Verwalters. Zudem sollten Sie die Höhe der monatlichen Instandhaltungszahlung bewerten und mit dem Zustand der Immobilie, sowie der geplanten Instandhaltungen vergleichen. Diese können Sie den Protokollen der Eigentümerversammlung entnehmen.
Fazit: Vorsicht bei Immobilienrenditen
Die Berechnung von Immobilienrenditen ist kompliziert und von Fall zu Fall unterschiedlich. Vertrauen Sie nicht auf die im Exposé angegebenen Kalkulationen. Diese sind in den meisten Fällen sehr blauäugig und nicht auf Ihre Situation zugeschnitten. Übernehmen Sie immer selbst die Prüfung und achten Sie darauf, dass anfallende Kosten einbezogen werden. Üblicherweise finden Kaufnebenkosten, sowie Betriebskosten, keinerlei Berücksichtigung. So ist es leicht, sich ein Investment schön zu rechnen. Am Ende des Tages kommt es allerdings darauf an, dass Sie einen vernünftigen Gewinn erzielen, der das eingegangene Risiko rechtfertigt. Prüfen Sie genau, welche nicht-umlagefähigen Kosten auf Sie zukommen. Die Informationen dazu finden Sie in der Nebenkostenabrechnung des Verwalters. Zudem sollten Sie die Höhe der monatlichen Instandhaltungszahlung bewerten und mit dem Zustand der Immobilie, sowie der geplanten Instandhaltungen vergleichen. Diese können Sie den Protokollen der Eigentümerversammlung entnehmen.
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