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Immobilie kaufen oder mieten?

Was lohnt sich mehr?

Der Wohnungsmarkt (+Markt für Anlageimmobilien) in Deutschland ist ausreichend gesättigt und so manch einer hat es schwer, überhaupt geeigneten Wohnraum zu finden. Mancherorts hat sich die Lage sogar derart verschlimmert, dass eine regelrechte Wohnungsknappheit herrscht. Im gleichen Zuge steigen selbstverständlich die Preise für Wohnraum. Wer nach geeigneten Objekten sucht, der muss in einigen Regionen einen langen Atem beweisen. Zuvor geht es allerdings um die Frage, ob man denn eine Wohnung oder ein Haus tatsächlich kaufen, oder aber mieten möchte. Das Wohnen zur Miete hat natürlich auch Vor- und Nachteile, ebenso wie die Investition in eine Immobilie.

Immobilie mieten oder kaufen?

Immobilien kaufen gilt als sichere Anlageform und ist überdies extrem beliebt. Mehr noch, der Erwerb von Eigentum liegt ziemlich im Trend. Gerade zu Phasen von Niedrigzinsen erscheinen viele Angebote von Banken absolut verlockend. Somit können sich selbst Familien mit durchschnittlichem Einkommen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Anstelle von Mietzahlungen an einen Vermieter, fließen die Kosten in das eigene Zuhause. Nach Ablauf der Kreditlaufzeit gehört die Immobilie dem Kreditnehmer. Eine perfekte Altersvorsorge und spätere sichere Einnahmequelle, wenn man selbst zum Vermieter werden möchte. Trotzdem gibt es zahlreiche gute Gründe dafür, Mieter und Mieterin zu bleiben. Die Entscheidung muss letztendlich jeder selbst treffen und nicht jeder hat die finanziellen Mittel, um einen Kauf zu finanzieren.

Individuelle Voraussetzungen für Miete und Kauf

Zwischen dem Jahr 2002 und 2010 stieg die Wohneigentumsquote in Deutschland von 7% auf 46% an. Dies zeigt, dass sich der Kauf von Eigentum immer mehr lohnt. Jeder dritte 40-jährige gab laut einer Umfrage von Prognos und dem Institut für Demoskopie Allensbach für Sparda-Banken an, Eigentum erwerben zu wollen. Heute beginnen die Menschen immer früher damit, sich mit dem Kauf von Immobilien auseinanderzusetzen. Doch was spricht eigentlich für das Mieten? Gibt es wirklich etwas, das gegen das Kaufen spricht?

Argumente für das Mieten von Wohnungen und Häusern

Wer mietet, der finanziert nicht seine eigenen Wohnräume, sondern die eines Dritten. Soll heißen, dass Mietzahlungen für den Zeitraum der Miete einer Wohnung bezahlt werden müssen und sich auch nicht irgendwann bezahlt machen. Allerdings ist man auch nicht an die Immobilie gebunden. Mieter können demnach ziemlich flexibel reagieren und individuell umziehen. Das macht beispielsweise dann Sinn, wenn man beruflich bedingt häufiger den Standort wechseln muss. Gerade bei jungen Menschen ist dies häufig der Fall. Ein dauerhafter und fester Wohnsitz für die nächsten 20 Jahre ist eine große Bindung und bedeutet Verantwortung.

Als Nichteigentümer haben Sie auch nichts mit der Pflege und Instandhaltungen zu tun, welche die Immobilie betreffen. Undichte Dächer, vollgelaufene Kellerräume, defekte Heizungen oder nicht funktionierende Sanitäranlagen? All diese Probleme werden nicht auf Sie als Mieter abgewälzt, sondern obliegen der Verantwortung des Vermieters. Außerdem sind Mieter nicht dazu verpflichtet, die Wohnräume zu modernisieren, sie wertiger zu machen oder anderweitig aufwändig instand zu halten. Mieter müssen sich lediglich an die vereinbarten Aspekte aus dem Mietvertrag halten.

Wohneigentum bedeutet aber nicht nur die Verpflichtung der Immobilie gegenüber, sie kostet auch zusätzlich Geld. Soll heißen, dass neben den laufenden Nebenkosten, auch jährliche Grundsteuerbeträge anfallen. Zwar werden diese oftmals im gleichen Zuge an den Mieter umgelegt, allerdings in einem günstigen Verhältnis.

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Gute Gründe für das Kaufen

Vermieter haben das Sagen. Wer Besitzer einer Immobilie ist, kann selbst entscheiden, wie die eigenen vier Wände gestaltet werden können. Ebenso sind Käufer einer Immobilie vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarfsanmeldungen geschützt. Innerhalb der letzten drei Jahre hat dies vor allem in deutschen Großstädten enorm zugenommen. Familien, welche sesshaft werden möchten und Kinder haben, sind mit dem Kauf einer Immobilie sehr gut beraten.

Das Mietobjekt

Im Mietrecht finden wir die Definition des Begriffes Mietobjekt. Dieses kann also genau definiert und eingeordnet werden. Ein gemietetes Objekt kann eine Wohnung, eine Grundstücksfläche, sonstige Räumlichkeiten, aber auch ein Auto oder Baumaschinen sein. Somit gehört in das Mietobjekt nicht immer eine Immobilie. Auch andere Gegenstände und Objekte können vermietet werden. Juristisch betrachtet ist an dieser Stelle immer von Mietobjekten die Rede.

Vertragliche Regelungen eines Mietobjektes

Ein schriftlicher Mietvertrag ist eigentlich immer notwendig, um sämtliche Bedingungen zum Mietverhältnis zu klären. Vertragliche Regelungen müssen schließlich eingehalten werden. Im Problemfall stellt er die Grundlage für einen Rechtsstreit dar. Mietverträge sind normalerweise immer schriftlich aufzusetzen und beziehen sich auf ein konkretes Mietobjekt. So kann ein Mietvertrag zwischen zwei Parteien abgeschlossen werden, dieser ist aber nur für das bezeichnete Mietobjekt gültig.

Wenn ein Mieter etwas dazu mieten möchte, oder der Vermieter andere Flächen oder Gegenstände hinzu vermieten will, muss der Mietvertrag mit beiderseitigem Einverständnis erweitert werden. Somit kann es sein, dass ein Mieter einer Wohnung einen neuen Stellplatz oder einen zusätzlichen Kellerraum bekommt oder mieten kann. Dann müssen sich die Vertragsparteien einig darüber werden, welche Zusätze im Mietvertrag eingebracht werden. Wichtig ist hier auch der Mietbeginn des neu hinzugekommenen Objektes. Zum Hinzumieten kann ein Vermieter den Mieter aber nicht zwingen. Auch kann ein bestehender Mieter nicht pauschal verlangen, dass der Vermieter einen zusätzlichen Stellplatz vermietet. In der Regel scheitern solche Zusätze am Preis, beispielsweise weil der Vermieter eine zu hohe Zuzahlung verlangt.

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Übernahme eines Mietobjektes – Sie als neuer Vermieter

Wer schlau ist, der investiert jetzt in Immobilien. So zumindest hört man es gerade von überall. Erst der enorme Preisrutsch, dann das wahnsinnig attraktive Zinstief. Tatsächlich ist die Anlage in Immobilien durchweg interessant, auch mit durchschnittlichem Einkommen. Egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung, wer eine Immobilie kauft, der übernimmt die Verantwortung. Doch auf was kommt es bei der Übernahme eines Mietobjektes an und was bedeutet das genau?

Vielleicht wohnen Sie derzeit in einer Mietwohnung, haben aber schon mit dem Gedanken gespielt, diese zu kaufen. Falls der Vermieter dies zur Debatte stellt, folgen Preisverhandlungen und einige organisatorische Dinge. Auf den Bestand des Mietverhältnisses hat dies zunächst keine Auswirkung. Rechte und Pflichten gehen nämlich erst dann an den Käufer über, wenn dieser im Grundbuch eingetragen wurde. Bis Dato bleibt das Mietverhältnis bestehen und der Vermieter/Verkäufer der Immobilie erhält weiterhin Miete.

Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Mieten in Deutschland steigen derzeit kontinuierlich an. Überwiegend Großstädte wie München oder Berlin und Hamburg sind von immer teurer werdenden Mieten betroffen. Das natürlich nicht ohne Grund, denn Wohnraum ist hier nicht nur sehr beliebt, sondern auch knapp. Wer eine Wohnung in diesen Regionen sucht, der muss von sich überzeugen. Trotzdem haben sich Mieter und Vermieter an gewisse Regeln zu halten. Somit muss eigentlich nicht nur der Mieter von sich überzeugen, auch der Vermieter muss für das Geld etwas bieten können.

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Die Mietzusammensetzung

Die monatliche Mietzahlung an den Vermieter setzt sich aus diversen Komponenten zusammen. Wir sprechen grob von Kaltmiete und Warmmiete. Letztere beschreibt die Miete inklusive aller Nebenkosten. Die Nettomiete, auch Grundmiete genannt, setzt sich aus der Quadratmeterzahl der Wohnung und dem Quadratmeterpreis zusammen. Heizkosten und andere Kosten für die Wohnung sind in dieser Summe noch nicht berechnet.

Generell muss ein Mieter für Betriebs- und Nebenkosten aufkommen. Viele legen die Grundsteuer, Reinigungskosten, die Hausmeistergebühren oder Versicherungen auf die Mieter um. Sind eben erwähnte Ausgaben in der Miete enthalten, so spricht man von Bruttokaltmiete. Das bedeutet, dass Betriebskosten nicht extra abgerechnet werden. Die Nettomiete bedeutet, dass der Mieter einen Zuschlag auf die Nebenkosten bezahlen soll.

Mieterhöhung

Wer aktuell noch günstig zur Miete wohnt, der wird sich zumindest zum Teil vor möglichen Mieterhöhungen fürchten. Allerdings sind Mieter diesen Erhöhungen nicht einfach schutzlos ausgeliefert. Vermieter dürfen also nicht pauschal die Miete verdoppeln, nur weil die Wohnung schon seit 20 Jahren von ein und derselben Person bewohnt wird.

Trotzdem kann ein Vermieter die Miete nach etwa einem Jahr erhöhen. Dabei sind aber rechtliche Vorgaben einzuhalten. Wichtig ist, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete derzeit unterschreitet. Diese ist gleichzeitig auch die Obergrenze für Mieterhöhungen. Vermieter brauchen sich vor einer Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel berufen. In Großstädten ist es kaum ein Problem, denn sie stellen aktuelle Zahlen problemlos aus. Liegt kein Mietspiegel vor, muss der Vermieter drei Wohnungen nennen, welche seinen Vorstellungen einer Mietzahlung entspricht.

Wichtig: Die Kaltmiete darf binnen drei Jahre höchstens um 20% angehoben werden. Hier spricht man auch von einer Kappungsgrenze, an die sich Vermieter halten müssen. In München liegt diese derzeit bei 15%.

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