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Was muss beim Finanzierungsplan beachtet werden?

Finanzierungspläne unterstützen Anleger bei der Planung einer Immobilienanschaffung (Anlageimmobilien). Im Fokus liegt dabei die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit eines Kredits.

Warum ist ein Finanzierungsplan wichtig?

Der Finanzierungsplan ist eines der wichtigsten Hilfsmittel bei der Planung größerer Investitionen. Mit Ihm werden die zur Verfügung stehenden Mittel und die anfallenden Kosten gegenübergestellt. Durch eine Aufstellung aller wichtigen Details minimiert man das Risiko, am Ende vor unerwarteten Kosten zu stehen. Ziel ist es, die richtige Finanzierungssumme auszurechnen. Dabei wird, wie oben genannt, das verfügbare Eigenkapital mit den anfallenden Kosten verrechnet, um schlussendlich die Finanzierungslücke zu erschließen. Auf Basis dieser kann eine Entscheidung über die wirtschaftlichkeit des Kredites gefällt werden.

Was ist bei Finanzierung zu beachten ?

Wichtig zu beachten ist, dass der Kreditnehmer dazu fähig ist, die geplanten Tilgungen inkl. Zinsen zu erbringen. Zusätzlich sollte man die Möglichkeit der Sondertilgungen in Betracht ziehen, sofern dies möglich ist. Banken nutzen Finanzierungspläne ebenfalls. Mit Ihnen werden Kreditzusagen oftmals vereinfacht und das Risiko von Zahlungsausfällen im Vornherein deutlich vermindert. Ein guter Finanzierungsplan kann somit auch bessere Zinsen bei Verhandlungsgesprächen mit verschiedenen Kreditinstituten erwirken.

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Welchen Inhalt hat der Finanzierungsplan?

Wie bereits genannt wird bei einem Finanzierungsplan das Eigenkapital den Kosten des Immobilienkaufs gegenübergestellt. Alle Kosten die nicht durch das Eigenkapital abgedeckt werden können, ergeben den Finanzierungsbedarf des Kapitalanlegers. Zum Eigenkapital zählen neben den Ersparnissen zudem auch die Einkünfte, sowie Eigenleistungen durch den Käufer. Als Eigenleistung können sämtliche, selbst durchgeführte, Renovierungsarbeiten zählen. So beispielsweise das Verlegen eines Bodenbelags.

Der Aufbau eines Finanzierungsplans: So geht’s!

  • Haushaltsplan
  • Eigenkapital
  • Gesamtkosten
  • Finanzierungsbedarf

Einen Haushaltsplan erstellen

Der Haushaltsplan gibt eine Einsicht in alle Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmers. Dabei werden die monatlichen Einnahmen aus Gehältern mit den laufenden Kosten des Haushalts verrechnet. Darunter fallen unter Anderem Mietkosten, Strom, Lebensmittelkosten (auf den Personenhaushalt hochgerechnet) und Versicherungen. Nachdem alle Kosten von den Einnahmen abgezogen wurden, erhält man einen monatlichen, frei zu Verfügung stehenden, Spielraum. Unter Berücksichtigung eines kleinen Puffers, stellt dieser Spielraum die Möglichkeiten einer Kreditrückzahlung in Form von Darlehensraten dar.

Worauf sollte bei der Erstellung eines Finanzierungsplans geachtet werden?

  • Kreditlaufzeit
  • Fördermittel
  • Darlehensform
  • Tilgung
  • Sondertilgungen

Das Eigenkapital ermitteln

Der nächste wichtige Punkt bei der Erstellung eines Finanzierungsplan ist das Eigenkapital. Hier werden alle zur Verfügung stehenden Mittel des Investors berücksichtigt. Darunter fallen Erbschaften, Sparguthaben, fällige Bausparer und wie bereits schon erwähnt, einbringbare Eigenleistungen durch den Kreditnehmer. Vorhandenes Eigenkapital senkt neben der Finanzierungssumme übrigens auch den Zinssatz, welchen die Banken anbieten. So werden beispielsweise Finanzierungen bis 40% des Kaufpreises der Immobilie einem günstigeren Zinssatz unterliegen, als Darlehen die darüber liegen. Ein weiterer positiver Aspekt des Eigenkapitals ist die Risikominderung während der Kreditlaufzeit. Je höher die zur Verfügung stehenden Mittel sind, desto niedriger wird letztendlich die zu zahlende Kreditrate. Auch das wird durch Banken oft mit niedrigeren Kosten belohnt. Dennoch sollte man als Investor nicht das komplette Eigenkapital in den Kauf der Immobilie einbringen. Eine ausreichende Reserve leistet Schutz vor unerwarteten Kosten, wie zum Beispiel eine defekte Waschmaschine.

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Wer erstellt den Finanzierungsplan?

Bei der Erstellung eines Finanzierungsplans müssen viele Details berücksichtigt werden. Da diese für viele Laien schnell unübersichtlich werden, empfiehlt es sich eine Beratung von einem Finanzexperten in Betracht zu ziehen. Die meisten Kreditnehmer verlassen sich dabei auf den Bankberater. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich allerdings mehrere Finanzierungspläne von verschiedenen Stellen einholen. So kann man das für sich beste Preis-/Leistungsverhältnis rausschlagen. Als Berufstätiger im Finanzbereich kann man sich aber auch selber einen Finanzierungsplan erstellen.
Dadurch werden die eigenen Wünsche besser berücksichtigt und die zur Verfügung stehenden Mittel aus erster Hand ermittelt. Dennoch sollte man zur Sicherheit noch einmal einen Experten drüber schauen lassen, damit kein wichtiger Aspekt wie die Höhe des Tilgungssatz falsch berechnet wird. Hilfe bei der Erstellung leisten unter anderem Online-Rechner. Mit Ihnen lassen sich die Haushaltsrechnung und Kostenermittlung abbilden. Geht es jedoch darum einen Finanzierungsplan unter Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren zu erstellen, führt kein Weg an der Eigenrecherche bzw. professionellen Beratung vorbei.

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Gesamtkosten hochrechnen

Nach Aufstellung des Haushaltsplans und Ermittlung des Eigenkapitals, müssen nun alle Kosten identifiziert werden. Auf Basis dieser Zahlen wird am Ende der Kreditbedarf ermittelt.
Doch Achtung: Nicht allein der Kaufpreis der Immobilie stellt alle mit dem Erwerb in Verbindung stehenden Kosten dar. Beim Häuserkauf fallen beträchtliche Nebenkosten an. Dazu zählen Notarkosten, Maklerkosten, Gebühren beim Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, usw. Sind alle Kosten erfasst, entsteht nach Abzug des Eigenkapitals der Finanzierungsbedarf. So lässt sich auch schon eine grobe Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit des Kredits treffen. Dazu teilt man den entstandenen Finanzierungsbedarf durch eine realistische Laufzeit von ca 30 Jahren. Das Ergebnis teilt man durch 12 um einen Richtwert für die monatliche Tilgung auszurechnen, ohne die zu zahlenden Zinsen zu berücksichtigen. Sollte der dabei ausgerechnete Betrag bereits über den zur Verfügung stehenden Mitteln stehen, sieht es für eine Kreditbewilligung eher schlecht aus.

Wie ermittelt man die richtige Kreditlaufzeit?

Vor Abschluss einer Finanzierung sollte man sich als Investor einen Plan machen, wie lange die Rückzahlung des Kredits maximal dauern darf. Finanzexperten empfehlen eine Laufzeit bis maximal zum Renteneintritt. Auf diese Weise verhindert man den Ausfall der Kreditfähigkeit aufgrund zu niedriger Renteneinnahmen. Bei dieser Entscheidung spielt natürlich aber auch der Zeitpunkt des Finanzierungsbeginns mit ein.
Auch Banken berücksichtigen das Alter Ihrer Kunden und versuchen bei steigenden Alter der Investoren, Laufzeiten möglichst gering zu halten. Ältere Kreditnehmer können aufgrund meist höherem Einkommen, auch höhere Tilgungsraten veranschlagen.

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Wie können Fördermittel bei der Finanzierung helfen?

Staatliche Fördermittel in Form von Darlehen weisen in der Regel deutlich günstigere Zinsen auf. Aus diesem Grund bestehen Baufinanzierungen meisten auch nicht nur aus dem Kredit eines einzelnen Kreditinstituts. Eine gängige Form ist die Kombination aus einem Hauptdarlehen der Bank, einem Bauspardarlehen der Bausparkasse und einem Förderkredit. Aus diesem Grund sollte man bei der Aufstellung eines Finanzierungsplans auch unbedingt die Möglichkeit auf staatliche Förderungen prüfen. Wer besonders Energieeffizient baut, wird hier in der Regel vom Staat mit günstigen Darlehen belohnt. Ansprechpartner ist in diesem Fall die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW). Vor allem bei Neubauten bietet das staatliche Kreditinstitut beträchtliche Subventionen an. Zusätzlich dazu lohnt sich auch oftmals eine Anfrage bei der Stadt oder Gemeinde, welche nicht selten verschiedene Förderprogramm anbieten. Eine weitere Alternative  ist der Wohn-Riester. Das aus einem Wohn-Riester bestehende Kapital kann in Form von Eigenkapital in eine Baufinanzierung mit eingerechnet werden.

Wie bestimmt man die richtige Tilgung?

Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist man wieder schuldenfrei. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass dadurch auch die monatliche Belastung höher wird. Oftmals nimmt aber die Bank die Entscheidungsmöglichkeit über die richtige TIlgungshöhe. Nicht selten wird ein Tilgungssatz von mindestens 2 – 3 Prozent veranschlagt. Grundsätzlich gilt es, die Finanzierung so zu planen, dass der Kreditnehmer mit seinen finanziellen Mitteln auch unter der Belastung einer Kreditrate gut über die Runden kommt.
Als Kreditnehmer empfiehlt es sich außerdem, sich einen Tilgungsplan von der Bank aushändigen zu lassen. Darauf sind alle Monatsraten während der Kreditlaufzeit aufgeschlüsselt. Ebenfalls darauf ablesbar sind die mit jeder Ratenzahlung verbunden Zins- und Tilgungsanteile. Besonders hilfreich wird der Tilgungsplan bei der Planung einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung. So ist man in der Lage, den noch offenen Restkredit zu ermitteln. Und daraus wiederum erschließt sich folglich die benötigte Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung.

Welche Darlehensform ist die Richtige?

Die am weitesten verbreitete Variante der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen mit einer darauf folgenden Anschlussfinanzierung. Aufgrund immer gleichbleibender Monatsraten sinkt bei fallender Kreditsumme zeitgleich der zu erbringende Negativzins. Das wiederum kommt der Tilgung zugute und lässt sie kontinuierlich steigen. Neben dem Klassiker gibt es aber auch weitere Möglichkeiten eine Baufinanzierung zu handeln. Die größte Sicherheit bietet das Volltilgerdarlehen. Hier wird die komplette Finanzierung bis zur Schuldenfreiheit durchgeplant, ohne eine Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen zu müssen. Wer hingegen sehr risikofreudig ist, kann einen Blick auf Darlehen mit einem variablen Zins werfen. Bei dieser Variante steigt oder sinkt der Zins des Darlehens, je nach aktueller Marktlage. Damit verbunden steigt bzw. fällt allerdings auch die monatliche Rückzahlungsrate, was eine vernünftige Planung stark erschwert.

Kombination von unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten

Die wohl beliebteste Baufinanzierung ist der Kombikredit, bestehend aus Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen und einem Förderkredit. Auf diese Weise lassen sich oft auch Finanzierungen mit nur wenig Eigenkapital gut stämmen. Je nach Darlehensform kann der Kunde dann noch eine optionale Zinsbindung wählen. Das lohnt sich vor allem dann, wenn künftig mit höheren Zinsen zu rechnen ist, diese aber aktuell niedrig sind. So können sich Kunden über eine Laufzeit von 5 – 15 Jahren den niedrigen Zins sichern und sparen sich im Fall einer Zinserhöhung während der Kreditlaufzeit zusätzliche Kosten.

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