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Was muss beachtet werden?

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Welche Voraussetzungen sollte eine Denkmalimmobilie erfüllen?

Als denkmalgeschützte Immobilien oder alternativ auch Baudenkmäler werden in Deutschland sämtliche Immobilien bezeichnet, welche in der amtlichen Denkmalliste eingetragen und dementsprechend verzeichnet wurden. In der gängigen Praxis sind dies Gebäude, welche den zeittypischen Stil ihrer jeweiligen Epoche repräsentieren und daher sowohl bautechnisch als auch optisch schützenswert sind. Denkmalimmobilien sind ein kulturelles Erbe, deren Erhalt vom Staat per Förderungen subventioniert wird. Möchte ein Immobilienbesitzer beispielsweise Sanierungsmaßnahmen durchführen, so können hierfür Steuervorteile geltend gemacht werden. Es gibt jedoch vom Denkmalamt sehr strenge Auflagen, welche gesetzlich festgeschrieben sind. Aber auch Denkmalgeschützte Immobilien können sich als Anlageimmobilien qualifizieren und eigenen sich für Investitionen.

Die gesetzliche Grundlage

Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es eigens ein Gesetz. Das DSchG (Denkmalschutzgesetz) regelt sämtliche Aufnahmevoraussetzungen, die eine Immobilie für eine Registrierung in der Denkmalliste erfüllen muss. Das DSchG ist Ländersache, sodass die Auflagen von Bundesland zu Bundesland variieren können. Die reine Verwaltung aller Denkmallisten sowie die Genehmigung für Sanierungsmaßnahmen liegt in der Kompetenz der regionalen Denkmalämter, welche sich auf der Kreis- bzw. Kommunalebene befinden.

Denkmalimmobilie als Investition aufkaufen – Wichtig!

Für Investoren oder Kapitalanleger ist es jedoch wichtig zu wissen, dass sich Denkmalimmobilien sehr deutlich von den sogenannten Sanierungsimmobilien unterscheiden. Bei Sanierungsimmobilien hat der Eigentümer oder auch Kapitalanleger im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahme weitestgehend freie Hand, während hingegen bei einer Denkmalimmobilie die Bauform, sowie die optische Darstellung, nicht verändert werden darf.

Es ist zwar richtig, dass auch Sanierungsimmobilien mit vergleichbaren steuerlichen Vorteilen gefördert werden, doch verfolgt der Staat damit einen gänzlich anderen Zweck. Bei einer Sanierungsimmobilie geht es nicht darum, die althistorische Bausubstanz in ihrer bisherigen Form erhalten zu können. Vielmehr geht es bei Sanierungsimmobilien darum, städtebautechnische Missstände beseitigen zu können. Anders als bei einer Denkmalimmobilie, wird die Instandsetzung einer Sanierungsimmobilie an erheblich geringere Vorgaben geknüpft.

Warum sind Denkmalschutzimmobilien interessant für Kapitalanleger?

  1. Deutschland hat sich eine Selbstverpflichtung auferlegt, den Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien zu fördern. Hierfür gibt es im Steuergesetz das Werkzeug der Denkmal-AFA, die sogenannte Absetzung für Abnutzung. Mit diesem Mittel können Kapitalanleger als Eigentümer von Denkmalimmobilien merkliche Steuerabschreibungen geltend machen, mit denen die Sanierung und Erhaltung der Denkmalimmobilien sichergestellt werden sollen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch die Erwähnung, dass die Steuerabschreibung ausschließlich für den Erhalt der Denkmalimmobilie verwendet werden darf. Da eine Sanierung einer Denkmalimmobilie mit sehr viel Aufwand und auch sehr teuren Wirtschaftsgütern verbunden ist, gibt der Staat dem Eigentümer die Möglichkeit der Abschreibung. Wird die Denkmalimmobilie vermietet oder gar gewerblich genutzt, so gibt dies den Eigentümer das Recht, auch die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des denkmalgeschützten Gebäudes linear abschreiben zu können.

    Die Höhe der möglichen Abschreibungen variiert und richtet sich primär nach dem Alter der Denkmalimmobilie. Für Gebäude, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, liegt die Abschreibungsmöglichkeit jeweils bei 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren. Für Gebäude, die nach dem Jahr 1925 gebaut wurden, beträgt die Höhe der Abschreibung jeweils 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren.

    Besitzt ein Eigentümer eine Denkmalimmobilie, die amtlich als solche anerkannt wurde, gibt es die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten im besonderen Ausmaß. Die Höhe der Steuervorteile richtet sich danach, ob die Denkmalimmobilie für die Eigennutzung deklariert wurde oder ob es sich um ein Kapitalanlageobjekt mit dem Zweck der Weiterveräußerung handelt. Für Kapitalanleger gibt es die Möglichkeit, die vollständigen Sanierungskosten steuerlich abschreiben zu lassen. Im Zeitfenster der ersten acht Jahre nach dem Erwerb der Denkmalimmobilie können 9 % und in den darauffolgenden vier Jahren können 7 % der Renovierungs- und Modernisierungskosten steuerlich abgeschrieben werden. Zusätzlich dazu gibt es noch die Möglichkeit der linearen Abschreibung, welche sich auf den reinen Anschaffungswert der Denkmalimmobilie bezieht. Eigentümer, die ihr denkmalgeschütztes Haus eigens nutzen, können 90 % aller Sanierungs- oder Renovierungskosten steuerlich abschreiben. Dies gilt für einen Zeitraum von zehn Jahren nach dem Kauf der Denkmalimmobilie. Die Möglichkeit der linearen Steuerabschreibung ist jedoch im Fall der Eigennutzung nicht mehr möglich. Selbstverständlich ist jedoch auch die Nutzung von Steuervorteilen an strenge Voraussetzungen geknüpft. Missachtet ein Kapitalanleger oder Eigentümer einer Denkmalimmobilie diese Voraussetzung hat dies zur Folge, dass ein vollständiger Verlust aller Abschreibungsansprüche erfolgen kann.

Welche Voraussetzungen müssen für die Steuervorteile vorliegen?

Die wichtigste Voraussetzung für die Nutzung der Steuervorteile ist, dass das Gebäude eine amtliche Anerkennung als Denkmalimmobilie besitzt und dementsprechend in der regionalen Denkmalliste eingetragen wurde. Die weiteren Voraussetzungen lauten:

  • Geplante Sanierungsmaßnahmen müssen zunächst eine Genehmigung des Amts für Denkmalschutz erhalten.
  • Der notarielle Kaufvertrag muss zwingend vor dem Beginn der geplanten Sanierungsmaßnahme unterzeichnet und abgeschlossen worden sein.
  • Eine steuerliche Vorabbescheinigung muss zwingend vor dem Beginn der Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durch den Kapitalanleger eingeholt werden. Sind die Maßnahmen bereits im Gange, darf keine Bescheinigung ausgestellt werden, was zu einem Verlust des Anspruchs führt.

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Wie hoch ist die Nachfrage nach Denkmalschutzimmobilien?

Die attraktiven Steuervorteile haben dazu geführt, dass es auf dem deutschen Markt eine sehr konstante Nachfrage nach den denkmalgeschützten Immobilien gibt. Die Anzahl der vorhandenen Objekte, die auf dem Markt verfügbar sind, wurde durch diese Nachfrage merklich reduziert, was natürlich zu einem Anstieg des Preises geführt hat. Es wird immer wieder betont, dass in den sogenannten alten Bundesländern kaum mehr verfügbare Denkmalimmobilien vorhanden sind. In den neuen Bundesländern gibt es diese Denkmalimmobilien jedoch noch und dank der konstanten Nachfrage konnten diese denkmalgeschützten Immobilien einen immensen Preisanstieg erfahren. Bei allen Vorteilen, die eine denkmalgeschützte Immobilie für den Kapitalanleger bietet, sollte der Blick auch auf die Risiken gerichtet werden.

Die Risiken von denkmalgeschützten Immobilien

Eine hohe Nachfrage führt auf einem freien Markt zu massiven Preisaufschlägen, was sich natürlich merklich auf die Mietrendite bei vermieteten Objekten auswirkt. Sogenannte schwarze Schafe, die bei Bauträgern immer noch vorhanden sind, müssen natürlich erst einmal aus dem vorhandenen Angebot heraus sondiert werden. Diese schwarzen Schafe locken ihre Kunden mit teilweise enorm unseriösen Renditekalkulationen und überdies müssen auch die Sanierungskosten genau kalkuliert werden. Diese Kosten sind nicht zu unterschätzen und einige Anbieter legen überbewertete Kalkulationen vor, um denkmalgeschützte Immobilien gewinnbringend an den Kunden veräußern zu können.

Soll die denkmalgeschützte Immobilie verkauft werden muss zwingend die Fristenregelung beachtet werden. Wird eine Denkmalimmobilie vorzeitig verkauft, so erlischen damit sämtliche Abschreibungsansprüche. Dies wirkt sich wiedermals negativ auf den reinen Wert der Denkmalimmobilie aus, da die Steuervorteile ein fester Bestandteil eines Kaufpreises sind. Gerade bei einem Kauf mit Fremdkapital sollte zudem auch bedacht werden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen an die Banken oder den Kapitalgeber zu bezahlen sind und auch die Spekulationssteuer, welche bei einer vorzeitigen Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren fällig wird, darf nicht außer Acht gelassen werden. Aus diesem Grund sollten Kapitalanleger, die sich für das Thema Denkmalimmobilie interessieren, im Vorfeld eine eigene Prüfung des Objekts durchführen oder diese Prüfung mittels eines Gutachtens absichern.

Denkmalimmobilien können gute Anlagemöglichkeiten bieten. Immobilien gelten in Deutschland immer noch als Konstante und eine denkmalgeschützte Immobilie kann als Premium-Plus Objekt betrachtet werden. Um alle möglichen Vorteile von der Denkmalimmobilie erhalten zu können und somit eine wirtschaftlich vollumfängliche Nutzung zu erreichen sind jedoch zahlreiche Voraussetzungen erforderlich. Es gilt daher, im Vorfeld eine sehr genaue Kosten-Nutzen-Kalkulation zu erstellen und überdies auch die eigenen finanziellen Möglichkeiten genau zu überprüfen. Gerade dann, wenn eine Denkmalimmobilie mit Fremdkapital von der Bank als Kapitalanlage erworben werden soll, müssen die Gegebenheiten des Wirtschaftsmarktes in diese Kalkulation zwingend mit einfließen. Die Zinsentwicklung spielt hierbei ebenso eine wichtige Rolle, wie die Bewegung des Immobilienmarktes. Aus diesem Grund ist eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage nicht für jeden Kapitalanleger eine gute Alternative. Informieren Sie sich hier über Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung und wie wir Ihnen dabei helfen können.

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