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Besteuerung von Immobilien

Ob ein Immobilienkauf lukrativ ist, entscheiden oft Beträge, die auf den ersten Blick klein erscheinen. Damit Sie in keine Falle tappen und Ihre Rendite maximieren können, finden Sie hier gute Tipps zur Steueroptimierung. Bitte verstehen Sie diese als ersten Anstoß. Für eine konkrete Fallprüfung sollten Sie Kontakt zu einem versierten Steuerberater suchen.

Besteuerung von Immobilien beim Kauf

Beim Kauf einer Immobilie (Anlageimmobilie) fällt Grunderwerbsteuer an. Wie hoch diese ist, hängt von dem Standort der Immobilie und ihrem Preis ab. In vielen Fällen ist sie der größte Posten der Kaufnebenkosten und verdient Beachtung. Das Erheben der Grunderwerbsteuer ist Ländersache und sie ist aus diesem Grund von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch. Der folgenden Tabelle können Sie konkrete Zahlen entnehmen:

BundeslandGrunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg5%
Bayern3,5%
Berlin6%
Brandenburg6,5%
Bremen5%
Hamburg4,5%
Hessen6%
Mecklenburg-Vorpommern5%
Niedersachen5%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5%
Saarland6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen6,5%

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Besteuerung von Immobilien nach dem Kauf

Auch nach dem Kauf einer Immobilie fallen Steuern an. Diese gilt es bei den Berechnungen zu berücksichtigen. Wie hoch diese ausfallen, hängt von dem Käufer/Besitzer und der Immobilie ab. Um dennoch einen Überblick zu bekommen, finden Sie nachfolgend Informationen zu der Besteuerung von Immobilien nach dem Kauf.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden am 1. Januar erhoben und ist, in der Regel, vierteljährlich fällig. Jeder Eigentümer von bebautem und unbebautem Grund muss sie entrichten. In Deutschland gibt es zwei unterschiedliche Formen der Grundsteuer. Die Grundsteuer A wird von Eigentümern landwirtschaftlicher Grundstücke eingetrieben, während Grundsteuer B von Besitzer bebauter, oder bebaubarer Grundstücke gezahlt werden muss. Die Höhe der Grundsteuer B, welche für die meisten Investoren von Interesse ist, wird von drei Faktoren bestimmt:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Der Einheitswert

Bei unbebauten Grundstücken wird der Einheitswert mit folgender Formel berechnet:
Bodenwert * Grundstücksgröße in m² Der Bodenwert wurde im Jahre 1964 für alle Grundstücke in Westdeutschland ermittelt. Der Bodenrichtwert für Grundstücke in Ostdeutschland wurde im Jahre 1935 zugrunde gelegt. Bei bebauten Grundstücken wird entweder das Ertragswertverfahren, oder das Sachwertverfahren genutzt.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren findet in der Regel bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien Anwendung. Die Jahresrohmiete wird mit einem wertmindernden, oder werterhöhenden, Faktor multipliziert. Dieser hängt von der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie ab.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird meist dann angewendet, wenn besonders wertvolle, oder luxuriöse Immobilien bewertet werden müssen. Hier wird der Wert des Grundstücks und des Gebäudes addiert. Maßgeblich sind hier die Herstellungskosten aus dem Jahre 1964, beziehungsweise 1935.

Die Grundsteuermesszahl

Über die Grundsteuermesszahl wird bestimmt, welcher Teil des Einheitswertes versteuert werden muss. Dieser beträgt im Westen Deutschlands:

  • Für Einfamilienhäuser bis zu einem Wert von 38.346,89€: 2,6 ‰
  • Für Einfamilienhäuser ab einem Wert von 38.346,90€: 3,5‰
  • Für Zweifamilienhäuser: 3,1‰
  • Für alle anderen Wohnimmobilien: 3,5‰
  • Landwirtschaftliche- und Forstwirtschaftliche Grundstücke: 6‰

Im Osten von Deutschland liegt die Grundsteuermesszahl durchschnittlich höher. Sie bewegt sich zwischen 5‰ und 10 ‰. Sie wird durch das Alter des Gebäudes und der Einwohnerzahl der Gemeinde bestimmt.

Der Hebesatz

Der Hebesatz ist ein, von der jeweiligen Gemeinde festgelegter, Multiplikator. Im Durchschnitt liegt er deutschlandweit bei 534%. Es gibt allerdings starke regionale Unterschiede. Er schwankt zwischen 80% und 910%.

Formel für die Berechnung der Grundsteuer


Die Jahresgrundsteuer kann, nach der Bestimmung der drei genannten Faktoren, wie folgt berechnet werden:
(Einheitswert * Grundsteuermesszahl) * Hebesatz

Besteuerung von Immobilien – Beim Kauf sparen

Es gibt einige Möglichkeiten, wie Sie bei dem Kauf einer Immobilie Steuern sparen können. Sie helfen Ihnen dabei, die Grunderwerbssteuer zu reduzieren. Diese fällt nämlich nicht auf den gesamten Kaufpreis an. Wer hier achtsam ist, hat großes Sparpotential.

Die Instandhaltungsrücklage

Der Verwalter der Immobilie inkludiert im erhobenen Hausgeld in der Regel eine Instandhaltungsrücklage. Diese wird genutzt, um anfallende Sanierungen zu bezahlen. Bei dem Kauf einer Immobilie geht diese Instandhaltungsrücklage auf Sie über. Sie verbleibt zwar bei dem Verwalter, wird aber für die Sanierung Ihrer Immobilie verwendet. Der Erwerb der Instandhaltungsrücklage ist nicht grunderwerbssteuerpflichtig. Sie haben also die Möglichkeit, sie von dem Kaufpreis abzuziehen. Erwerben Sie eine Wohnung für 100.000€ mit einer Instandhaltungsrücklage von 5.000€, so können Sie diesen Betrag vom Kaufpreis abziehen. Sie zahlen die Grunderwerbsteuer also nur noch auf 95.000€.
In NRW würden Sie so 325€ sparen.

Miterworbenes Inventar

Ist bei dem Kauf der Immobilie Inventar eingeschlossen, so muss dieses nicht versteuert werden. Sie können den Wert von dem Kaufpreis abziehen und so Grunderwerbssteuer sparen. Kaufen Sie beispielsweise eine Küche im Wert von 10.000€ mit, so mindert dies Ihre zu zahlende Grunderwerbssteuer um 650€.

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Besteuerung von Immobilien – Beim Betrieb sparen

Nach dem Kauf der Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten Steuern zu sparen. Je nach Strategie fallen diese unterschiedlich aus.

Zinsen von der Steuer absetzen

Ein wichtiger Punkt ist, dass Sie die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung in voller Höhe von der Steuer absetzen können. An den Kreditgeber zahlen Sie in der Regel einen monatlichen Betrag, welcher aus Zins und Tilgung besteht. Es ergibt Sinn, die Tilgung gering und die Zinslast hoch zu halten, wenn möglichst wenig Steuern bezahlt werden sollen.

Betriebskosten absetzen

Bei der Besteuerung von Immobilien ist penibel darauf zu achten, dass alle Betriebskosten gebucht und abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise die folgenden Positionen:

  • Verwaltung
  • Hausmeister
  • Gärtner
  • Handwerker
  • Reisekosten
  • Kommunikationskosten

Renovierungskosten

Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie, können Sie Renovierungskosten von bis zu 15% des Gebäudepreises in voller Höhe von der Steuer absetzen. Wird diese Grenze überschritten, müssen die Kosten zum Kaufpreis addiert und anschließend mit 2% Afa/Jahr abgesetzt werden. Die Besteuerung von Immobilien ist ein großes Fachgebiet. Optimierungsmöglichkeiten können oft nur bei einer Betrachtung eines konkreten Falles gefunden werden. Aus diesem Grund wird dazu geraten, sich mit einem versierten Steuerberater in Verbindung zu setzen.

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