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Besonderheiten bei Wohnimmobilien

Welche Besonderheiten müssen bei Wohnimmobilien beachtet werden?

In Deutschland ist der Markt für Wohnimmobilien von hohen Umsätzen geprägt. Sie werden entweder gekauft, oder aber gemietet. Im vergangenen Jahr 2017 lag der Gesamtumsatz bei 124,8 Milliarden Euro. Ein Rekordwert, vergleicht man diese Zahl mit denjenigen aus den Vorjahren. Tatsächlich ist auch nicht damit zu rechnen, dass das Interesse am Erwerb von Immobilien künftig sinken wird. Im Gegenteil: In einigen Städten herrscht derzeit ein Nachfrageüberhang, was sich mancherorts in den horrenden Preisen bemerkbar macht. Gleichzeitig überwiegt der Bedarf an neuen Wohnungen und kaum jemand hat Probleme mit leerstehenden Wohnungen. Doch was bedeuten diese Fakten für den Einzelnen?

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Wohnimmobilien in Deutschland

Deutschlandweit steigt der Markt für Immobilien immer weiter an. Der Umsatz dieser ist seit 2010 um fast die Hälfte angestiegen. Gleichzeitig ist auch der Anteil an Menschen gestiegen, die sich für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäuser entscheiden. Dabei geht es nicht einmal nur um Großstädte. Auch kleine Städte oder stadtnahe Ortschaften werden immer beliebter, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Der deutsche Immobilienmarkt gewinnt immer mehr an Dynamik und entwickelt sich rasch.

Mietwohnungsmarkt als Investitionschance

Natürlich bedeutet das nicht, dass der Mietwohnungsmarkt in Deutschland an Kraft verliert. Auch hier ist genau das Gegenteil der Fall. Immer mehr Menschen kaufen Immobilien, um diese im Anschluss zu vermieten. So betrachten inzwischen viele den Kauf von Immobilien als wertvolle und lukrative Kapitalanlage. Und nicht nur das, auch gehört diese Form der Anlage zu den sichersten und stabilsten. So kann festgehalten werden, dass der Anteil an Wohneigentum zur Selbstnutzung und der Mietanteil ziemlich ausgeglichen ist.

Eigenheiten es Immobilienmarktes in Deutschland

Leider gehört Deutschland aber nicht zu den Ländern, in denen es wirklich einfach ist, eine Immobilie zu kaufen. Kredite für den Kauf von Immobilien werden unter strengen Auflagen und bestimmten Voraussetzungen ausgegeben. Im Vergleich zu anderen Ländern, wo es unter anderem spezielle Kredite für Geringverdiener gibt. Zwar gibt es ähnliche Modelle auch in Deutschland, diese sind allerdings mit sehr hohen Zinsen verbunden. Daraus entsteht für den Kreditnehmer ein höheres Risiko. Immerhin wissen wir, dass vor allem die Banken auf die Sicherheiten bedacht sind, wenn es um Kreditvergaben geht.

Wer keinen Immobilienkredit bekommt, der mietet sich eine Wohnung oder ein Haus. Leider müssen wir aber auch hier festhalten, dass die Mietpreise in manchen Orten ziemlich gestiegen sind. Und das sogar nach wie vor, sodass man bereits sehnlichst auf eine Mietpreisbremse hofft, zumindest was die Mieter selbst angeht. Wer seine monatlichen Ausgaben für die Miete mit einer möglichen Rate für einen Kredit vergleicht, der wird unter Umständen feststellen, dass auch das leistbar wäre.

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Was ist eine Wohnimmobilienrichtlinie?

Die WKR, auch Wohnimmobilienkreditrichtlinie genannt, ist seit 2016 in Kraft. Diese gilt europaweit und bezieht sich ausschließlich auf die Vergabe von Krediten bei Immobilien. Die Ziele dieser Richtlinie sind klar definiert. Es soll mehr Transparenz und vor allem mehr Sicherheit geschaffen werden, wenn ein Kredit vergeben wird. Dies macht es den Banken und vor allem den Kunden nicht immer leichter. Banken müssen strengere Kontrollen an ihren Kunden durchführen. Die Bonität wird unter noch strengeren Kriterien überprüft, um einen Kredit seitens der Bank zu erhalten. Andere strenge Voraussetzungen erschweren die Vergabe weiterhin, sodass zwischen Antragstellung und Kreditvergabe ein weiter Weg liegt.

Die Wohnimmobilienrichtlinie ist jedoch noch immer nicht vollständig aufgeschlüsselt und durchsichtig genug. Somit haben Banken oder andere Kreditinstitute noch etwas Spielraum, was die schlussendliche Entscheidung für einen Kredit betrifft. Auf lange Sicht gesehen, stellt die WKR aber eine Entlastung dar. Der Immobilienmarkt in Deutschland wird vor allem in den größeren Städten überschaubarer und kontrollierter. Dadurch ist der lang ersehnte Rückgang der Preise bei Immobilien in Sicht.

Was sind Wohnimmobilien?

Wohnimmobilien lassen sich zunächst in zwei Gruppen einteilen. Zum einen die selbstbewohnten Immobilien, zum anderen die vermieteten Objekte. Die Nutzungsart entscheidet also darüber, wie die Wohnimmobilie künftig betrachtet wird. Die Größe der Wohnung oder der Zustand spielen für diese Unterteilung keine Rolle. Generell wird aber noch zwischen Altbauten und Neubauten unterschieden. Somit geht es um das äußerliche Erscheinungsbild und die sichtbaren Faktoren.

Weiterhin sind die Kategorien von Wohnimmobilien zu unterscheiden. Dadurch fallen beispielsweise Wohnprojekte, Wohnanlagen oder Wohnhäuser in die Kategorie der zu vermietenden Objekte. Wohnimmobilien können aber auch in ihrer Art unterschieden werden. Beispielsweise wenn es um Stadtvillen, sehr energieeffiziente Häuser oder Bungalows geht.

Arten von Wohnhäusern

Das Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus ist eine geschlossene Wohnung, die auf einem bestimmten Grundstück errichtet wird. In der Regel soll hier ermöglicht werden, dass eine Familie dort dauerhaft ein Zuhause findet. Ferienhäuser, teilweise vermietete Wochenendhäuser oder leer stehende Häuser für Familien gehören nicht zu den Einfamilienhäusern. Was die Häuserformen betrifft, so gibt es zwar verschiedene Varianten, sie zählen jedoch trotzdem zu den Einfamilienhäusern, beispielsweise wenn das Einfamilienhaus eine Doppelhaushälfte darstellt. Oder wenn es sich um ein Reihenhaus handelt. Dabei können die Einfamilienhäuser mehrstöckig, oder nur mit einem Stockwerk versehen sein.

Sogar dann, wenn ein Teil des Einfamilienhauses gewerblich genutzt wird, zählt es zu dieser Kategorie. Beispielsweise, wenn eine Familie eine kleine Galerie im Haus besitzt, welche jedes Wochenende für Besucher geöffnet wird.

Was die steuerliche Seite betrifft, so werden Einfamilienhäuser durch das Ertragswertverfahren, manchmal auch durch das Sachwertverfahren, beurteilt. Dadurch ist die Grundsteuer meist etwas höher, als es bei Zweifamilienhäusern der Fall ist.

Das Zweifamilienhaus

In einem Zweifamilienhaus wird mehr als eine Familie untergebracht. Dies funktioniert dann, wenn ein Haus in zwei Wohnungen aufgeteilt wird. So kann sich eine separate Wohnung im Obergeschoss befinden, welche einen eigenen Zugang besitzt. Als Ausnahmen werden zur Verfügung gestellte Räumlichkeiten für Personal betrachtet. Außerdem sind aufgrund der zweiten Wohnung meist Mieteinnahmen für die anderen Wohnungen fällig, was die Bewertungsart verändert. Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren kommen zum Einsatz. Auch müssen die Mieteinnahmen ersichtlich sein.

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Das Mehrfamilienhaus

Werden in einem Haus mehr als zwei Familien untergebracht, so spricht man von einem Mehrfamilienhaus. Voraussetzung hierfür ist, dass die Wohnungen separat vorhanden und getrennt sind. In Sachen Größe gibt es dabei keine Grenzen, sodass es kleine und große Mehrfamilienhäuser gibt. In der Regel werden auch hier die Wohnungen vermietet, während man in einer von ihnen selbst wohnt.

Das Doppelhaus

Zwei aneinander stehende Häuser werden als Doppelhaus bezeichnet. Wichtig ist hier, dass diese zwei Häuser an einer Hauswand miteinander verbunden sind. Die Wand muss einen so genannten Brandabschluss besitzen und darf nicht nur aus einer “normalen” Seitenwand bestehen. Dies schreibt die Baunutzungsverordnung fest. In der Regel werden hier die beiden Hälften symmetrisch gestaltet. Minimale Abweichungen sind allerdings möglich. Beide Hälften müssen alleinstehende Gebäudekomplexe darstellen, die dennoch direkt miteinander verbunden sind. Je eine Hälfte ist als Doppelhaushälfte zu bezeichnen.

Welche Haustypen bei Wohnimmobilien gibt es?

Generell unterscheidet man weiterhin zwischen:

  • Fertighaus
  • Massivhaus
  • Holz- oder Blockhaus
  • Passivhaus
  • Fachwerkhaus
  • Bungalow
  • Stadtvilla
  • Öko- und Biohäuser
  • Niedrigenergiehäuser
  • Architektenhäuser
  • Ausbauhäuser
  • Land- und Bauernhäuser

Einfamilienhäuser werden heutzutage immer häufiger in Form eines Fertighauses gebaut. Diese lässt es zu, das komplette Haus binnen weniger als einer Woche zu errichten. Massivhäuser hingegen sind nach typischer Bauweise zu errichten und werden mit Ziegeln gebaut. Holz- und Blockhäuser benötigen in Deutschland eine Genehmigung. Man darf diese nicht inmitten eines Neubaugebietes bauen, es sei denn, es entspricht dem Gesamtbild.

Welche Wohnungstypen bei Wohnimmobilien gibt es?

Wohnungen können ebenfalls in ihrer Art unterschieden werden:

  • Maisonette-Wohnung
  • Souterrainwohnung
  • Loft
  • Penthouse
  • Altbauwohnung
  • Einliegerwohnung

Maisonette-Wohnungen zeichnen sich vor allem durch eine Treppe in der Wohnung aus, welche zwei Stockwerke verknüpft. In der Regel stellt der obere Teil ein ausgebautes Dach dar. Die Souterrainwohnung liegt im Erdgeschoss und mit dem Keller auf einer Höhe. Hier ziehen vor allem Studenten gerne ein, die von den günstigeren Mietpreisen profitieren. Ein Loft erkennt man an den sehr hohen Decken und vor allem am Stil. So werden sie oft in Industriehallen eingebaut und sind äußerst robust. Mit der Zeit wurden die Lofts allerdings immer moderner und größer. Penthouse-Wohnungen zeichnen sich meist durch ihre luxuriöse Art aus und werden auf ein bestehendes Haus gesetzt. Sie besitzen oft einen Fahrstuhl und sind in Großstädten üblich. Einliegerwohnungen sind zwar durch einen eigenen Eingang erreichbar, allerdings sind sie mit einer anderen Wohnung unmittelbar verbunden. Charakteristisch sind hier auch die eher kleineren Wohnflächen, die sich meist nur für Singles oder Paare eignen.

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