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Der Rentabilitätsrechner für Immobilien 

Wer Geld in Immobilien investieren möchte, der sollte sich über die Rentabilität des Kaufs im Klaren sein. Immerhin gibt es auf dem Markt nicht nur absolut lohnenswerte Objekte zu kaufen. So mancher Fehlkauf führt letztendlich dazu, dass der Käufer Verluste erwirtschaftet. Vor allem für Menschen, die einen Immobilienkauf aufgrund einer Kapitalanlage tätigen, sollten die Rentabilität kennen. Ebenso diejenigen, die selbst eine Kapitalanlage erschaffen und sich Gedanken um eine Baufinanzierung machen. Im Netz finden wir einige Rentabilitätsrechner, welche Klarheit darüber schaffen sollen, ob denn eine Immobilie rentabel ist oder nicht.Erfahren Sie nachfolgend alles, was Sie wissen müssen, um Ihre Rendite zu ermitteln.

Die Renditeformel für Immobilien

Auf gut Glück kauft heutzutage niemand mehr eine Immobilie. Zumindest nicht diejenigen, die sich vorab etwas mit dem Thema Kapitalanlage oder Geldanlage auseinandergesetzt haben. Ziel eines jeden Anlegers ist es schließlich, das investierte Geld schnell wieder zu amortisieren und darüber hinaus weiterhin Gewinne zu erzielen. Das ist durchaus möglich, wenn die Wahl auf die richtige Immobilie fällt. Und auch Privatkäufer und Selbstbewohner sollten eine Immobilie nur dann kaufen, wenn diese zukünftig rentabel ist. Gleiches gilt natürlich für Bauherren, die selbst einen Wohnkomplex errichten.

Gibt es eine reine Renditeformel für Immobilien überhaupt?

Nein, denn jede Anlage hat ihre eigenen Kriterien, um die Rendite auszumachen. Die geplante Geldanlage muss ins Detail beleuchtet werden. Bei der Anlage in Immobilien spielen demnach andere Faktoren eine Rolle, als es bei Aktien und Wertpapieren der Fall ist. Auf was genau es beim Kauf einer Immobilie ankommt, sollten Sie schon lange vor den ersten Besichtigungen wissen. Nur dann können Sie sicher sein, dass der Kauf der Immobilie auch wirklich rentabel sein wird.

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Rendite für eine Immobilie berechnen – die Eigenkapitalrendite

Durchschnitts-Jahresertrag

Den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital inklusive dem Zinssatz berechnen Sie mit der Eigenkapitalrenditeformel. Hierbei werden alle Einnahmen und Ausgaben für die Finanzierung berücksichtigt und auch der Zinssatz spielt eine Rolle. Allerdings haben Sie nach der Berechnung noch keine aussagekräftigen Zahlen, sondern lediglich Angaben, die Sie aufgrund der Vergangenheit schließen. Auch eine mögliche Wertsteigerung kann damit nicht berücksichtigt werden, ebensowenig wie diverse Tilgungsleistungen und Sonderzahlungen.

Berechnung der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnen Sie, indem Sie den Ertrag, abzüglich Steuern, mit dem Faktor 100 multiplizieren und anschließend durch das gebundene Eigenkapital dividieren. Für die Formel benötigen Sie natürlich Ihren persönlichen Steuersatz und den individuellen Zinssatz auf das Fremdkapital. Auch können Sie jährliche Abschreibungen auf die Anschaffungskosten berücksichtigen.

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Rendite für Immobilie mit Objektrendite berechnen

Die Objektrendite berücksichtigt ebenfalls alle Einnahmen und Ausgaben aus der Immobilie. Das bedeutet, dass hier die Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, steuerlichen Belastungen und die Ersparnisse dazugehören. Die Finanzierung selbst zählt nicht dazu. Die Objektrendite wird dann herangezogen, wenn verschiedene Immobilien miteinander verglichen werden sollen. So können Sie herausfinden, welche Immobilie rentabler ist, falls Sie mehrere Objekte zur Auswahl haben. Natürlich sollten Sie sich auf vergleichbare Immobilien konzentrieren. Es nutzt nichts, wenn Sie ein Objekt inmitten günstiger Verkehrsanbindung mit einem außerhalb liegenden Landobjekt vergleichen.
Die Kennzahl eignet sich im Übrigen auch dafür, um den wirtschaftlichen Effekt auszumachen. Hier ist von der Hebelwirkung die Rede, also inwieweit sich die Nutzung des Fremdkapitals bei einer Finanzierung auf die Rentabilität auswirkt. Der Einsatz von Fremdkapital lohnt sich dabei nur dann, wenn die Nachsteuerrendite aus dem gesamten Kapital, diejenige des Fremdkapitals übersteigt.
Rechnen Sie die Unterhaltskosten und die Steuerlast vom Mietertrag ab und errechnen Sie mit dieser einfachen Formel die Objektrendite.

Die Nettomietrendite – Rendite für Immobilie berechnen!

Die Rendite stellt den Jahresertrag einer Anlage dar und wird in Prozent ermittelt. Sofern es sich bei Ihrer Immobilie um eine reine Kapitalanlage handelt, ist die Mietrendite und die Objektrendite wichtig. Bei der Mietrendite muss zunächst die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite ermittelt werden. Dabei ist die Nettomietrendite stets aussagekräftiger, denn die Bruttomiete berücksichtigt viele relevante Kosten nicht. Die Nettorendite entscheidet über den Erfolg einern Anlage. So sind in dieser Angabe die Kaufnebenkosten enthalten, beispielsweise die Notargebühren und die Maklerprovision. Kaufnebenkosten können mitunter bis zu 20% des Kaufpreises ausmachen und damit deutlich ins Gewicht fallen. Trotzdem ist die Nettorendite immer noch kein Wert, der die komplette Rendite ermitteln kann. Sie enthält nicht die Finanzierungskosten oder Ihren persönlichen Steuersatz.

Wichtig: Unterschätzen Sie den steuerlichen Aspekt beim Immobilienkauf nicht.

Die Bruttomietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete mit dem Faktor 100 multiplizieren und durch den Kaufpreis dividieren. Jetzt erhalten Sie eine Angabe in Prozent. Für die Nettomietrendite addieren Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Im Anschluss ziehen Sie von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab. Der berechnete Jahresreinertrag wird durch die Investitionskosten geteilt.

Die Objektauswahl berechnen

Für die Auswahl des richtigen Objektes gibt es keine fixe Formel. Trotzdem spielen diverse Faktoren eine erhebliche Rolle. Ihr Bauchgefühl, dürfen Sie an dieser Stelle eher Zuhause lassen. Wichtig ist, dass Sie als Anleger rein wirtschaftliche Hintergründe verfolgen. Folgende Grundaspekte beim Kauf sollten Sie schon bei der Suche im Internet nach einer Immobilie berücksichtigen:

  • Lage
  • Qualität des Objektes
  • Baujahr
  • Stil des Objektes
  • Zustand im Allgemeinen
  • Kaufpreis

Seien Sie mit großen Renditeversprechen vorsichtig. Immobilienmakler werben häufig mit aufgehübschten Bruttomietrenditen. Die Nettorendite müssen Sie dabei meist selbst berechnen, um eine wirklich ehrliche Einschätzung zu erhalten. Zu guter Letzt können Sie sich die Faustformel: “Der Gewinn liegt im Einkauf!” merken. Je günstiger eine Immobilie war, desto höher die möglichen Erträge. Strukturschwache Gebiete haben zwar günstige Immobilien, die Gewinne sind hier allerdings auch nicht besser. Es ist das Mittelmaß, welches letztendlich entscheidet. Ein attraktiver Kaufpreis kann unter Umständen ein hohes Leerstandrisiko beinhalten und genau das ist für Vermieter immer ein Problem.

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Die Baufinanzierung und Rentabilitätsberechnung

Kapitalanlage

Eine Kapitalanlage muss selbstverständlich nicht bereits vorhanden sein, sie kann auch erst gebaut werden. Kapitalanleger müssen hier genau berechnen können, ob sich die Investition in ein Bauvorhaben überhaupt lohnt. Hier stehen auch meist ganz andere Summen auf dem Plan, als es bei bereits abgewohnten Immobilien oder bestehenden Einfamilienhäusern der Fall ist. Der Vorteil: Die Immobilie kann perfekt auf die eigenen Vorstellungen zugeschnitten und errichtet werden. Bauherren müssen keine Abstriche beim Kauf machen, sondern können in allen Aspekten entscheiden. So lassen sich beispielsweise besonders energieeffiziente Wohnanlagen bauen, die künftig die Rendite steigern. Beispielsweise durch die Errichtung einer Solar- oder Photovoltaikanlage. Auch fallen zunächst keine Modernisierungs- oder Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an. Es handelt sich dann um einen Neubau, der von Vornherein mehr Wert aufweist.

Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung steht natürlich noch auf weiteren Beinen. Zunächst sollten Sie sich über den Baupreis im Klaren sein. Dieser variiert je nach Vorhaben. In vielen Fällen macht es sogar Sinn, einen größeren Wohnkomplex zu erbauen und mehrere Wohnungen zu vermieten. Immerhin bedarf es dabei nur einem Bau. Die Planung für einen Neubau ist natürlich weit aufwändiger und auch die finanzielle Planung dauert länger. Holen Sie sich stets Angebote ein und vergleichen Sie verschiedene Bauunternehmen. Den Kaufpreis berechnen Sie schließlich, indem Sie sämtliche Baukosten bis zur Fertigstellung und den Preis für das Grundstück zusammenzählen. Vergessen Sie nicht, diverse Fördergelder einzukalkulieren, die es mitunter von der KFW gibt.

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