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Rendite

Was Sie über Renditen wissen sollten

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich aus Sicht vieler Blickwinkel. Auch aus dem der Rendite. Erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema in unserem Artikel.
Wenn von Rendite die Rede ist, so ist damit der Ertrag einer Geldanlage gemeint. Sie bezieht sich auf den Kapitaleinsatz des Anlegers und ist ein entscheidender Faktor für diesen. Der in Prozent angegebene Wert der Rendite ist zur Erfolgsmessung von Kapitalanlagen bedeutend. Immerhin wird anhand dieser beschlossen, inwieweit sich eine Anlage lohnt. Anlagen werden heutzutage immer häufiger in Form von Immobilien getätigt. Für den privaten Anleger kann sich hier eine enorm große Rendite ergeben.

Was bedeutet Rendite?

Wer Geld anlegt, der will einen angemessenen Ertrag daraus erwirtschaften. So auch im Bereich von Immobilien. Sogar dann, wenn man die gekaufte Immobilie selbst bewohnt und zunächst nicht vermietet oder verpachtet. Die Rendite lässt sich dabei immer auf relativ einfache Weise berechnen oder voraussehen. Der Kapitaleinsatz und die anfallenden Kosten werden dem Ertrag gegenübergestellt. Daraus ergibt sich nach Renditerechner im Idealfall die Rendite der Kapitalanlage.
Bei der Investition in eine Immobilie kann sich diese in Form von zukünftig ersparten Mietpreisen ergeben. Bei Fremdnutzung der Wohnräume gehören die Erträge aus Miete oder Pacht zur Rendite. In letzterem Fall sollte die Wirtschaftlichkeit beim Kauf einer Immobilie durch eine Renditeberechnung deutlich werden.
Selbstverständlich bezieht sich der Begriff Rendite nicht nur auf Immobilien. Auch die Erträge aus Zinsen auf einer Sparanlage können eine Rendite für den Sparer darstellen. Ebenso sind festverzinsliche Wertpapiere oder Auszahlungen aus bestehenden Aktien mit einer Rendite verbunden. Hier stehen dem Anleger heutzutage sogar sehr viele Möglichkeiten offen, um aus seinem vorhandenen Kapital eine lohnenswerte Rendite zu erwirtschaften:

  • Fonds, nach dem Verkauf Fondsanteile
  • Rohstoffe durch Ankaufs- und Verkaufspreis
  • Wertpapiere
  • Sparanlagen
  • Aktien
  • Anleihen in Staaten und Unternehmen
  • Edelmetalle etc.

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Arten der Rendite:

  • Dividendenrendite bei Aktiengeschäften
  • Stetige Rendite oder logarithmische Rendite
  • Diskrete Rendite
  • Aktienrendite
  • Cashflow Rendite
  • Mietrendite
  • zeitgewichtete Rendite
  • kapitalgewichtete Rendite

Rendite in der Gewinnrechnung

Die Kosten einer Kapitalanlage müssen in die Gewinnrechnung einbezogen werden. Beispielsweise wenn es um Anlagen aus Unternehmen geht. Dann werden die Renditen als Bruttorendite bezeichnet. Um hier einen gesonderten Begriff zu verwenden, können wir auch von Effektivverzinsung sprechen. Die Bruttorendite eines Anlegers muss infolgedessen natürlich steuerlich berücksichtigt und in der Steuererklärung angegeben werden. Dem gegenüber stehen reine Kurs- oder Zinsgewinne. Sie stellen eine Nettorendite dar.

Beispiel:

Ein Wohnungsbesitzer vermietet nach dem Kauf einer Wohnung die Räumlichkeiten. Die daraus erwirtschaftete Miete muss vom Anleger versteuert werden. Auch dann, wenn er diese zur Begleichung eines laufenden Immobilienkredites verwendet.

Mieteinnahmen und Rendite

Der Kaufpreis einer Immobilie, der Aufwand der Investition und die möglichen Mieteinnahmen daraus entscheiden darüber, ob sich der Kauf lohnt. Der Wohnungsmarkt und der zugehörige Mietspiegel machen es Anlegern aktuell nicht leicht, eine lohnenswerte Anlage zu tätigen. So sollten Sie sich vor dem Kauf genau informieren, welche Mieteinnahmen in Region X möglich sind. Wichtig ist, diese Aufstellungen immer mit der möglichen Kaltmiete zu berechnen. Sämtliche Betriebskosten wie Wasser und Heizung müssen berücksichtig werden.

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Veräußerungsgewinne

Der Anschaffungspreis und der Verkaufspreis einer Immobilie ergeben im Idealfall einen Überschuss. Hierbei spricht man vom Veräußerungsgewinn. Wichtig ist, bei den Anschaffungskosten bereits die Nebenkosten und getätigten Investitionen einzukalkulieren. Auch die steuerlichen Abgaben nach dem Verkauf der Immobilie müssen vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Waren die Räumlichkeiten hingegen 10 Jahre oder länger durchgehend vermietet, so entfällt die Steuerlast. Dies ist für private Anleger am Ende oft ein großes Plus, welches auf die Immobilienrendite aufgeschlagen werden kann.

Rendite bei Immobilien

Wer selbst bauen oder kaufen möchte, der wird vorab einiges an Überlegungen anstellen müssen. Investoren sollten gut einschätzen können, ob der Kauf wirtschaftlich betrachtet, ausreichend Rendite abwirft. Die wichtigsten Gesichtspunkte beim Kauf von einem Renditeobjekt mit zu erwartender Rendite sind zunächst der Kaufpreis und die Einnahmen aus der zu erwartenden Miete. Wird die Immobilie selbst bewohnt, so werden die Mietersparnisse einkalkuliert. Darüber hinaus gehört auch die Lage oder notwendige Umbauten und Renovierungsarbeiten dazu. Der ortsbezogene Mietspiegel aus zukünftiger Sicht, spielt natürlich auch eine Rolle.
Für reine Anleger können unter Umständen sogar Aktien und Anleihen eine Alternative zum Immobilienkauf darstellen!

Was ist die Bruttomietrendite?

Die Brutto Jahreskaltmiete wird den Investitionskosten der Immobilie gegenübergestellt. Heraus kommt die Bruttomietrendite. Diese wird natürlich ebenfalls in Prozent angegeben. Bei einem Kaufpreis von 120.000 Euro und einer zu erwartenden Bruttokaltmiete von 6.000 Euro würde die Bruttomietrendite bei 5% liegen. Natürlich werden hierbei notwendige Renovierungen und mögliche Aufwandskosten nicht eingerechnet. Und auch das Risiko des Leerstandes muss vom Anleger selbst einbezogen werden. Aus diesem Grund ist die zunächst einfach zu rechnende Bruttomietrendite eher weniger aussagekräftig.

Was sind Investitionskosten?

  • Kaufpreis
  • Baukosten für Neubau
  • Erwerbsnebenkosten 10% (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer)
  • Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

Was ist die Nettomietrendite?

Im Vergleich zur Bruttomietrendite ist die Nettomietrendite etwas aussagekräftiger für die Planung. Wurden Steuern und Investitionskosten bereits berücksichtigt, so beschreibt es die Rendite, mit der sich die Kapitalanlage verzinst. Je geringer also der Kaufpreis einer Immobilie bei verhältnismäßig höherer Mieteinnahme, desto höher die Rendite. Auch bei niedrigem Kaufpreis aufgrund schlechter Lage kann sich eine höhere Rendite ergeben. Je höher der Kaufpreis bei sehr guter Lage, umso niedriger die Rendite.

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Die Rendite und der Immobilienkredit

Die Rendite für den Anleger in eine Immobilie ergibt sich nicht immer direkt. Immerhin ist es den wenigsten möglich, eine Immobilie aus komplett eigenen Mitteln zu finanzieren. Wer hier die Möglichkeiten hat, der wird die Aspekte der Finanzierung aus Fremdkapital nicht ansehen müssen. Für alle anderen gilt, die Finanzierungsstruktur einzuplanen. So kann ein Baudarlehen oder ein Immobilienkredit herangezogen werden. Diese stellen zwar die notwendigen Mittel zur Verfügung, um den Kauf zu tätigen. Allerdings möchte auch die Bank eine Rendite aus dem vergebenen Kredit ziehen. Dieser ist vom Anleger in Form von Zinszahlungen zu tragen.

Steuern sparen und Rendite steigern

Tatsächlich stehen einem Kapitalanleger Möglichkeiten zur Verfügung, um Steuern zu sparen. Bei der Vermietung kann der Anleger diverse Ausgaben bei der Steuer geltend machen und absetzen. So beispielsweise:

  • Grundsteuer
  • Steuerberater/Anwalt
  • Nebenkosten der Mieter
  • Maklergebühren
  • Renovierungen und Reparaturen bis max. 6000 Euro
  • Anschaffungskosten über 50 Jahre je 2 Prozent

 

Steigerung der Rendite – weitere Möglichkeiten

Vermieter sollten immer darauf bedacht sein, zufriedene Mieter zu haben. So kann das Leerstandsrisiko minimiert werden. Außerdem steigt aufgrund von Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen auch der Wert der Immobilie. Hierüber lassen sich schließlich auch Mieterhöhungen erzielen, sofern diese vertraglich vereinbar sind. Modernisierungen, An- und Umbauten oder Maßnahmen an der Substanz des Gebäudes lassen den Verkaufswert des Objektes kontinuierlich wachsen.
Was bestehende Kredite betrifft, so lassen sich auch hier Optimierungen der Finanzstruktur vornehmen. Aufgrund von Niedrigzinsphasen ist dies relativ einfach. Auch Sondertilgungen lassen die Zinszahlungen unterm Strich sinken.

Fazit – lohnt sich die Rendite für Immobilien?

In den Ballungszentren steigen derzeit die Preise für Häuser und Wohnungen. Gleichzeitig befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Dementsprechend gut sollten eigentlich die Chancen stehen, eine möglichst hohe Rendite mit Immobilien zu erzielen. Wer die notwendigen Kennzahlen in seine Rechnung mit einbezieht, der erfährt, inwieweit sich die Investition lohnt. Tatsächlich gibt es aber nicht “die eine” Formel für die Rendite. Immer jedoch sollten Ihre Einnahmen, die Ausgaben und die Finanzierung eine Rolle spielen. Mögliche Wertsteigerungen und geplante Tilgungsleistungen sollten hingegen nur mit einem Auge berücksichtigt werden. Sie sind mehr als Spekulation zu betrachten, weniger als sichere Renditeberechnung.

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