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Immobilie kaufen oder mieten?

Viele Menschen stehen vor der Frage, ob sie zur Miete wohnen sollen, oder lieber eine Immobilie kaufen. Für beide Lösungen gibt es valide Argumente. Um zu ermitteln, was in Ihrem Fall sinnvoller ist, bekommen Sie hier das nötige Rüstzeug. Am Ende werden Sie genau sagen können, ob es für Sie mehr Sinn ergibt eine Immobilie zu kaufen oder zur Miete zu wohnen.

Die Wohnsituation der Deutschen

In Deutschland gibt es etwa 41 Millionen private Haushalte. Über 40% von ihnen sind Einpersonenhaushalte. Von diesen wohnen rund 75% zur Miete. Insgesamt wohnen knappe 60% der Menschen in Immobilien, die nicht ihnen gehören. Der durchschnittliche Haushalt in Deutschland bringt ¼ des Nettoeinkommens für die Miete auf. Einpersonenhaushalte sind mit durchschnittlich 29% noch stärker belastet. Einer Umfrage von Spiegel Online nach zu urteilen wünschen sich 84% der Deutschen ein Eigenheim und wollen nicht mehr zur Miete wohnen.

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Zur Miete wohnen – Vor- und Nachteile

Vorteile

  • Reparaturen erledigt der Vermieter
  • Flexibilität
  • Keine Kapitalbindung
  • Kein Risiko durch Immobiliencrash

Wer zur Miete wohnt, muss sich um anfallende Reparaturen und Renovierungen keine Gedanken machen. Diese müssen vom Vermieter erledigt und bezahlt werden. Muss das Dach erneuert werden, muss man nicht das Sparbuch plündern, sondern kann sich entspannt zurücklehnen. Auch bei einer defekten Tür greift man zum Telefon und bekommt kostenfrei Abhilfe.
Das Dasein als Mieter gewährt zudem große Flexibilität. Innerhalb von drei Monaten kann das Mietverhältnis aufgelöst werden. Sollte beispielsweise aus beruflichen oder privaten Gründen ein Umzug anstehen, ist der Auszug problemlos möglich. Die Anschaffung einer Immobilie ist meist die größte Investition im Leben eines Menschen. Sie bindet viel Kapital. Für spätere Investitionen, beispielsweise in Aktien, oder ein eigenes Unternehmen, fehlt oft anschließend die Liquidität. Wer zur Miete wohnt, bewahrt sich einen finanziellen Spielraum. Ein weiterer Faktor ist, dass man von den Schwankungen des Immobilienmarktes nicht berührt wird. Kommt es zu einem Crash, leidet man nicht darunter. In turbulenten Zeiten lässt das die Mieter ruhig schlafen.

Nachteile

  • Mieterhöhungen
  • Kündigung des Mietvertrags
  • Mietwohnung ist nicht frei gestaltbar
  • Abhängigkeit von einem Fremden
  • Emotionale Bindung an fremdes Eigentum
  • Abzahlung des Kredits mit der Miete

Nachteilig empfinden Mieter häufig, dass in regelmäßigen Abständen Mieterhöhungen auf sie zukommen. Gegen sie kann man sich nur selten zur Wehr setzen. Zwar kann man das Mietverhältnis auflösen, in Ballungszentren ist es allerdings oft schwer eine neue Unterkunft zu finden. Darüber hinaus fürchten sich Mieter davor, dass der Eigentümer sie vor die Tür setzt. Es gibt in Deutschland Gesetze, die den Mieter davor schützen. Doch wenn der Vermieter beispielsweise Eigenbedarf hat, ist guter Rat teuer. Die Abhängigkeit von dem Vermieter ist eine emotionale Belastung und kann zu einem angespannten Verhältnis führen. Besonders frustrierend empfinden Mieter, dass sie mit ihren Mietzahlungen dem Besitzer der Immobilie den aufgenommenen Kredit tilgen. Wohnt man besonders lange zur Miete, hat man die Immobilie aus dem Gehalt finanziert, gehören tut sie allerdings dem Vermieter. Das wird als Ungerechtigkeit empfunden. Viele Menschen würden die bewohnte Immobilie zudem gerne nach ihren Wünschen gestalten. Bauliche Veränderungen sind allerdings nur in Abstimmung mit dem Vermieter durchzuführen. Dieser hat kein Interesse an sonderlich individuellen Konzepten, da diese die Vermietbarkeit gefährden. Mietern kann es schwerfallen, sich in einer gemieteten Immobilie heimisch zu fühlen.

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Eine Immobilie kaufen | Vor- und Nachteile

Vorteile

  • Sicherheit
  • Zukünftig abbezahlte Immobilie
  • potentielle Wertsteigerung
  • Freiheit
  • tilgen statt Miete zahlen

Nachteile

  • Kaufnebenkosten
  • lange Finanzierungszeiten
  • Preisrisiko
  • Zinsrisiko
  • Standortbindung
  • laufende Kosten und Reparaturen

Der häufigste Kaufgrund für eine selbstbewohnte Immobilie ist die damit verbundene Sicherheit. Niemand kann einen vor die Tür setzen. Das bringt Ruhe und Gelassenheit. Man muss sich nicht vor Mieterhöhungen, oder Kündigungen fürchten. Eines Tages wird die Immobilie abbezahlt sein. Ab diesem Moment wohnt man, abgesehen vom Hausgeld und Instandhaltungen, kostenfrei. Das nimmt den Käufern die Angst vor Arbeitslosigkeit, fallenden Renten und Krankheiten. Darüber hinaus kann ein Eigenheim eine lohnende Investition sein. Besonders in Ballungsräumen ist Wohnraum knapp und könnte in den nächsten Jahren weitere Wertsteigerungen erleben. Wer sein Zuhause besitzt, kann es nach eigenen Vorlieben und Ideen gestalten. Das gibt Freiheit, erhöht die Wohnqualität und schafft Raum für Kreativität.
Emotional gesehen ist es für viele Menschen angenehmer monatlich einen Kredit zu tilgen, als Miete zu zahlen. Hier arbeitet man auf ein Ziel hin, während die Mietforderungen nie aufhören werden.

Wer eine Immobilie kauft, möchte Geld in ein Eigenheim investieren. Aufgrund der Höhe der Investition, reicht das Eigenkapital jedoch meist nur für die Kaufnebenkosten. Diese betragen, je nach Bundesland, bis zu 12% des Kaufpreises. Für dieses Geld bekommt man keinen Gegenwert. Es ist einfach weg. Somit startet die neue Investition zunächst mit einem großen Verlust.
Hinzu kommt, dass man viel Planungssicherheit mitbringen muss. Wer einen Tilgungssatz von 2% vereinbart, wird – je nach Zinspreis – etwa 35 Jahre lang die Immobilie abbezahlen. Immobilienpreise unterliegen einer Fluktuation und die Geschichte hat uns gezeigt, dass sie auch stark fallen können. Als Käufer, der seine gesamten Ersparnisse investiert hat, kann das den finanziellen Ruin bedeuten. Zudem unterliegen Investitionen in Immobilien stets einem Zinsrisiko. Läuft die Zinsbindung ab und der Zinssatz ist gestiegen, wird die monatliche Belastung ebenfalls steigen. Darüber hinaus bedeutet der Kauf einer selbstbewohnten Immobilie, dass man sich langfristig an diesen Standort bindet. Im Falle eines Umzuges muss die Immobilie vermietet, oder verkauft werden. Ein weiterer Nachteil ist, dass zu Zinsen und Tilgung weitere laufende Kosten kommen. In der Regel muss ein Verwalter bezahlt und Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. In regelmäßigen Abständen gilt es das Dach zu reparieren, die Fassade instand zu halten und kleinere Arbeiten auszuführen.

Wann lohnt sich der Kauf, wann die Miete?

Wer vor der Wahl steht, ob man in Zukunft zur Miete oder im Eigentum wohnen wird, sollte sich diese Entscheidung gut durch den Kopf gehen lassen.
Zunächst sei gesagt, dass diese Frage keine pauschale Antwort erlaubt. Die folgenden Faktoren spielen hier eine große Rolle:

  • Wohnort
  • persönliche finanzielle Situation
  • Lebensplanung
  • Jobsicherheit

Häufig treibt Kaufinteressenten vor allem ein emotionaler Hintergrund an. Sie wollen Herr des eigenen Zuhauses sein. In einem zweiten Schritt werden die auftretenden Kosten verglichen. Die aktuelle Miete wird mit den Finanzierungskosten eines Eigenheims verglichen. Wenn die Finanzierungskosten gleich, oder sogar geringer sind, liegt die Entscheidung nahe, oder? Wer so rechnet, macht es sich zu leicht. Neben dem Kaufpreis sollten nämlich die Kaufnebenkosten, das Hausgeld und das zusätzliche Risiko eingepreist werden.

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Käufer brauchen ein finanzielles Polster

Wer eine Immobilie kaufen und anschließend selbst bewohnen möchte, sollte über ein ausreichendes finanzielles Polster verfügen. Neben den Kaufnebenkosten sollten beim Erwerb mindestens 15% Eigenkapital vorhanden sein. Zudem ist es ratsam, mindestens 3% des Kredits im Jahr tilgen zu können. Wichtig ist hierbei jedoch, dass weiterhin finanzieller Spielraum für ungeplante Ausgaben, Urlaube und Freizeitgestaltung vorhanden ist. Muss man zu viele Abstriche machen, verliert man schnell die Freude am Eigenheim. Darüber hinaus sollte man sich des Risikos bewusst sein, welches man eingeht. Je schlechter die Wohnlage, desto größer ist die Gefahr eines Wertverfalls. Zudem beeinflusst der Standort in erheblichem Maße die Vermietbarkeit. Diese spielt im Falle eines Umzugs eine wichtige Rolle. Besonders bei dem Kauf älterer Immobilien muss mit auftretenden Reparaturen, Instandsetzungen und Sanierungen gerechnet werden. Für einen solchen Fall muss ebenfalls eine Bargeldreserve vorhanden sein.

Steuerliche Aspekte

Eigenheimbesitzer sind steuerlich benachteiligt. Alle Arbeiten an dem Haus, sowie gezahlte Zinsen, müssen aus versteuertem Einkommen bezahlt werden. Vermieter können diese Kosten hingegen steuerlich geltend machen. Aus diesem Grund findet es große Beliebtheit, zwar in eine Immobilie zu investieren, sie allerdings nicht selbst zu bewohnen. Auf diese Weise kann man am Immobilienmarkt partizipieren und sich einen Bestand aufbauen und steuerliche Vorteile genießen. Die endgültige Entscheidung ist oft emotional begründet. Deutschland ist traditionell ein Land, indem das Eigenheim einen hohen Stellenwert hat und für Sicherheit steht. Wer Freiheit und Ruhe anstrebt und in den eigenen vier Wänden findet, trifft mit dem Kauf eine solide Entscheidung.

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