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Sie wollen investieren?

Investor zu sein bedeutet, sein Geld sinnvoll einzusetzen und daraus Profit zu schlagen. Eine Investition zu tätigen ist jedoch meist mit großem Aufwand, Risiko und Recherche verbunden. Hier erfahren Sie, welche Formen der Investition es gibt. Zudem behandeln wir auch, was es zu beachten gilt und besprechen verschiedene Investitionsarten. Zudem erfahren Sie, welche Investitionsrechenverfahren Anwendung finden und wie eine Investition auf Profitabilität geprüft wird. Im Volksmund werden die Begriffe Investition, Ausgabe, Kosten und Finanzierung häufig miteinander verwechselt und in einen Topf geworfen. Um zu Beginn einen gemeinsamen Nenner zu schaffen, schauen wir uns an, was eine Investition genau ist und wie sie definiert wird.

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Was bedeutet Investition?

Auch unter Fachleuten gibt es hier keinen allgemeingültigen Konsens. In der Literatur lassen sich unterschiedliche Definitionen zu Investitionen finden. Hier interessiert uns der Begriff Investition in erster Linie aus monetärer Sicht. Wer eine Investition tätigt, eignet sich auf diesem Wege einen Vermögenswert an. Er taucht in der Bilanz auf der Seite der Aktiva auf. Aus ihm ergeben sich Zahlungsströme, die auf der Einnahmenseite zu verbuchen sind. Eine Investition trägt also dazu bei, dass Geld in die Tasche des Investors fließt. Die für eine Investition benötigten Mittel werden durch eine Finanzierung beschafft. Sie werden Kapital genannt. Während in einem ersten Schritt Geldmittel auf ein Fremdkonto fließen, ist die langfristige Folge einer Investition, dass Geldmittel zurück auf das Ursprungskonto kommen. Weder die Investition, noch die Auszahlung, sind auf eine Transaktion beschränkt. In vielen Fällen ist es jedoch so, dass eine einmalige Investition einen wiederkehrenden Zahlungsstrom an Einnahmen generiert.

Unterschiedliche Investitionsarten

Es gibt etliche Bereiche, in denen Investitionen getätigt werden können. Grob unterscheidet man zwischen immateriellen Investitionen, Finanzinvestitionen und Sachinvestitionen. Viele Investoren unterteilen die Investitionen zudem nach der zugrundeliegenden Motivation. Die Art des erworbenen Vermögensgegenstandes spielt in dieser Klassifizierung keine Rolle. Maßgebend ist der Zweck der Investition und das damit verfolgte Ziel.

  • Immaterielle Investitionen:
    Immaterielle Investitionen drehen sich um nicht greifbare Güter. Auch sie tragen dazu bei, dass Zahlungsströme auf der Einnahmenseite verbucht werden können. Das prominenteste Beispiel ist die Investition in die eigene Bildung. Zudem werden auch Investitionen in Marketing, Humankapital, Forschung, sowie Produktentwicklung dieser Kategorie zugeordnet.
  • Finanzinvestitionen: 
    Als Finanzinvestition versteht man den Kauf von Finanzprodukten. Dabei kann es sich beispielsweise um vergebene Kredite, Unternehmensanleihen, Anteilsrechte, oder Derivate handeln.
  • Sachinvestitionen: 
    Die bekannteste Kategorie der Investitionen sind die Sachinvestitionen. Ein Beispiel sind Immobilien, welche anschließend vermietet oder verpachtet werden. Aber auch Grundstücke, Waren und Dienstleistungen zählen zu den Sachinvestitionen. Auch Investitionen in Produktionsmaschinen und andere technische Anlagen findet Beachtung.
  • Gründungsinvestition: 
    Wer ein Unternehmen gründet, geht damit den ersten Schritt in eine erfolgreiche Zukunft als Unternehmer. Allerdings ist die Gründung mit Kosten verbunden. Diese sind eine immaterielle Investition und legen den Grundstein für einkommende Zahlungsströme.
  • Erweiterungsinvestition: 
    Unter einer Erweiterungsinvestition versteht man eine Investition in Sachwerte, welche die betrieblichen Kapazitäten erweitern. In diese Kategorie können beispielsweise Grundstücke, Gebäude, technische Anlagen oder Maschinen fallen.
  • Ersatzinvestition: 
    Eine Ersatzinvestition liegt immer dann vor, wenn ein abgenutztes oder defektes Sachvermögen ersetzt wird. Meist handelt es sich dabei um Maschinen, Rechte oder Geschäftsausstattung. Diese Sachwerte unterliegen einem ständigen Verschleiß und einer begrenzten Lebensdauer.
  • Rationalisierungsinvestition: 
    Eine Rationalisierungsinvestition ist meist eine preiswertere, oder nachhaltigere Alternative zu einer vergangenen Investition. Beispielsweise kann es sich dabei um den Kauf eines Grundstücks handeln, welches zuvor gepachtet wurde.
    Auch eine Investition in Humankapital kann eine Rationalisierungsinvestition sein, wenn dadurch beispielsweise externe Dienstleister ersetzt werden können.
  • Diversifikationsinvestition: 
    Eine Diversifikationsinvestition hat das Ziel, das Unternehmen breiter aufzustellen und das Risikoprofil zu mindern.
  • Umstellungsinvestition: 
    Eine Umstellungsinvestition dient der Anpassung des Unternehmens an veränderte Absatzprogramme. Beispielsweise kann das die Veränderung von Produktionsmengen und Relationen sein.

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Investitionsrechenverfahren

Bei einem Investitionsrechenverfahren wird die Wirtschaftlichkeit einer Investition berechnet. Die bei der Amortisationsvergleichsrechnung wird überprüft, wann sich eine Investition rentiert hat. Eine Amortisierung ist erreicht, wenn das investierte Kapital in Form von Gewinnen zurückgeflossen ist. Im Gegensatz zu dem statischen Rechenverfahren, findet der Zeitpunkt der Investition Berücksichtigung. Auch der Zeitpunkt der eintreffenden Rendite wird beachtet. Hier werden verschiedene Zeithorizonte und die Abzinsung vermerkt.

Das statische Rechenverfahren gliedert sich in vier Rechnungen:

  • Kostenvergleichsrechnung:
    Ziel ist die Ermittlung aller mit einer Investition verbundenen Kosten. Hierbei werden sowohl fixe, als auch variable Kosten berücksichtigt.
  • Gewinnvergleichsrechnung: 
    Hier wird auf die Ermittlung des Gewinns einer Investition abgezielt. Da der Erlös Berücksichtigung findet, ist sie eine Erweiterung der Kostenvergleichsrechnung.
  • Rentabilitätsvergleichsrechnung: 
    Die Rentabilitätsvergleichsrechnung bringt den Kapitalbedarf einer Investition mit dem daraus geschlagenen Profit. Sie ist eine Erweiterung der Gewinnvergleichsrechnung.
  • Amortisationsvergleichsrechnung: 
    Bei der Amortisationsvergleichsrechnung wird überprüft, wann sich eine Investition rentiert hat. Eine Amortisierung ist erreicht, wenn das investierte Kapital in Form von Gewinnen zurückgeflossen ist.

Was gibt es zu beachten?

Bei einer Investition in Immobilien ist zu beachten, dass verschiedene Instanzen diese Kennzahlen oft unterschiedlich verwenden. Makler vergessen bei der Renditeberechnung beispielsweise gerne die nicht-umlagefähigen Kosten. Auf diese Weise klingt die anfängliche Rendite lukrativer. Es ist demnach empfehlenswert, alle Zahlen selbst zu errechnen und zu überprüfen. Immer individuell zu prüfen sind die einkommenssteuerlichen Effekte einer Immobilieninvestition. Diese sind von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich und müssen von Ihrem Steuerberater analysiert werden.

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Investition in Immobilien

Bei einer Investition in Immobilien gibt es eine Reihe von Kennzahlen, die eine große Rolle spielen. Da vermietete Immobilien monatliche Einnahmen generieren, ist die Rentabilität leicht zu errechnen. Auch die auf einen zukommenden Kosten sind häufig transparent.

  • Der Kaufpreis:
    Der Kaufpreis ist der grundlegende Faktor für viele weitere Berechnungen. Er umfasst den Preis für ein Grundstück samt darauf befindlichen Gebäude und enthaltenen Instandhaltungsrücklagen. Die Kaufnebenkosten sind nicht enthalten.
  • Die Kaufnebenkosten: 
    Zu den Kaufnebenkosten fallen alle weiteren, mit dem Kauf verbundenen, Kosten. Üblicherweise handelt es sich dabei um:

    • Grunderwerbssteuer
    • Maklerprovision
    • Notarkosten
  • Mieteinnahmen: 
    Unter den Mieteinnahmen versteht man die Nettokaltmieten, die von den Mietern geleistet werden. Die Nettokaltmiete entspricht der Monatsmiete, abzüglich der Nebenkosten.
  • Kaufpreisfaktor: 
    Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die akkumulierten Nettokaltmieten den Kaufpreis ergeben. Er entspricht nicht der Amortisierungsdauer.
  • Die Rendite: 
    Die Rendite gibt an, welcher Prozentsatz der Gesamtinvestition jährlich als Einnahmen verbucht werden kann.
  • Amortisierungsdauer: 
    Die Amortisierungsdauer gibt Aufschluss darüber, wie lange eine Immobilie gehalten werden muss, bis die Mieteinnahmen die Höhe der Investition ergeben. Zusätzlich zum Kaufpreisfaktor werden hier Renovierungsarbeiten, Leerstand, die Kaufnebenkosten und nicht umlegbare monatliche Kosten berücksichtigt.
  • Die Eigenkapitalrendite: 
    Unter der Eigenkapitalrendite versteht man, welcher Prozentsatz des eingebrachten Eigenkapitals jährlich durch die Immobilieninvestition eingenommen werden kann. Im Gegensatz zur Rendite wird hier berücksichtigt, wie viel Eigenkapital investiert wird. Zudem fließt in die Rechnung ein, wie hoch die Zinszahlungen sind.
  • Der freie Cashflow: 
    Für professionelle Immobilieninvestoren ist der freie Cashflow die wichtigste Kennzahl. Sie gibt an, wie viel Überschuss eine Immobilie nach der Tilgung erwirtschaftet.

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