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Der Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt (+Markt für Anlageimobilien) weist aus mehreren Gründen und in einigen Punkten Besonderheiten im Vergleich zu anderen Märkten auf. Desweiteren besteht der Markt aus der Kombination aus Angebot an und Nachfrage nach Immobilien als Wirtschaftsgut und den damit zusammenhängenden Angleichungs- und Abstimmungsprozessen. Im Vergleich zu anderen wirtschaftlichen Teilmärkten weist er in mehreren Aspekten einige Besonderheiten auf.

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Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt?

1. Teilmärkte nach Standorten

Geschlossene Fonds bedeuten meist größere Anlagen und Projekte. Also beispielsweise größere Sachwerte oder Immobilien. Anleger müssen bereits bis zu 2.500 – 25.000 Euro aufbringen. Der Fond wird dann geschlossen, wenn alle Anteile verkauft sind. Erst dann beginnt eine längere Laufzeit, die zwischen 10 und 20 Jahren liegt. Später, nach Ablauf der festgelegten Laufzeit, wird der Fond aufgelöst und die Anteile an den Anleger zurückgezahlt. Hierfür werden die finanzieren Immobilien oder Objekte verkauft. Die Anteile früher als geplant aufzulösen geht nicht. Immerhin würde der Rückkauf nur mit großen Verlusten einhergehen.

2. Nachfragekonkurrenz statt Angebotskonkurrenz

Geschlossene Fonds bedeuten meist größere Anlagen und Projekte. Also beispielsweise größere Sachwerte oder Immobilien. Anleger müssen bereits bis zu 2.500 – 25.000 Euro aufbringen. Der Fond wird dann geschlossen, wenn alle Anteile verkauft sind. Erst dann beginnt eine längere Laufzeit, die zwischen 10 und 20 Jahren liegt. Später, nach Ablauf der festgelegten Laufzeit, wird der Fond aufgelöst und die Anteile an den Anleger zurückgezahlt. Hierfür werden die finanzieren Immobilien oder Objekte verkauft. Die Anteile früher als geplant aufzulösen geht nicht. Immerhin würde der Rückkauf nur mit großen Verlusten einhergehen.

3. Nicht teilbare Güter

Immobilien sind nicht teilbare Güter. Sie werden nur im Ganzen verkauft. Im Gegensatz dazu stehen teilbare Güter, die in bestimmten Teilmengen abgenommen werden können, wie etwa Strom oder abgepackte Güter mit gleichem Inhalt als feste Verkaufseinheiten. Auf eine Preisänderung bei unteilbaren Gütern wie Wohnungen kann der Nachfrager nur reagieren, indem er die Wohnungsart wechselt.

4. Heterogene Güter

Jede Immobilie unterscheidet sich von einer anderen in irgendwelchen Merkmalen und sei es nur durch die Lage einer Wohnung innerhalb eines Hauses im Vergleich zu einer gleich gebauten anderen Wohnung. Man kann also jede Immobilie als eigenes Gut betrachten.

5. Antizyklische Angebotsentwicklung zur Konjunktur

Das Angebot auf dem Immobilienmarkt kann auf konjunkturelle Schwankungen nur langsam und mit Zeitverzögerung reagieren. Es entstehen sogenannte „time-lags“. Beim Markt für bewegliche Güter ist eine Reaktion schnell möglich. Deswegen kann es passieren, dass die Produktion an Immobilien sinkt, obwohl die Nachfrage schon wieder steigt, wodurch es zu einem noch schnelleren Anstieg der Nachfrage kommt.

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6. Hoher Grad an Komplexität

Der Immobilienmarkt ist hochgradig komplex. Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt wie etwa die Lage, die Größe oder die Ausstattung der Wohnung oder des Hauses. Auch das trägt dazu bei, dass sich viele örtliche Teilmärkte bilden.

7. Hohe Transaktionskosten

Immobilien bringen vergleichsweise hohe und viele Kosten mit sich. Zum einen sind diese Kosten monetärer Natur, wie etwa der Kaufpreis, eine Maklerprovision, Renovierungs- und Reparaturkosten, Kosten für den Umzug etc. Zum anderen entstehen Kosten wie die Aufgabe einer gewohnten Umgebung, der Aufbau neuer Beziehungen mit den Nachbarn, Ummeldung auf der Gemeinde und andere verwaltungstechnische Aufgaben. Dadurch werden Kaufentscheidungen sehr umsichtig getroffen und der Markt entwickelt sich vergleichsweise langsamer als etwa der von einfachen Verbrauchsgütern mit niedrigem Involvement. Eine Finanzierung muss für Immobilien genau geplant werden.

8. Externe Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie

Immobilien werden nicht nur anhand ihrer Eigenschaften und der Nachfrage bewertet, sondern auch durch externe Faktoren wie das Wohnumfeld. Der Anbieter kann den Preis einer Immobilie nicht vollständig beeinflussen. Außerdem kann der Wert einer Immobilie nachträglich durch externe Veränderungen variieren. Zum Beispiel durch den Bau einer großen Straße in der Nachbarschaft.

9. Lange Produktions- und Nutzungsdauer von Immobilien

Der Immobilienmarkt ist ein Bestandsmarkt. Das Angebot passt sich nur langsam an Nachfrageänderungen an, da die Produktion im Vergleich zu vielen anderen Gütern recht lange dauert. Da Immobilien außerdem auch eine lange Nutzungsdauer haben und viel Geld kosten, besteht für den Käufer ein spezielles Risiko. Das führt zu besonders überlegten Kaufentscheidungen.

10. Staatliche Eingriffe

In einer Marktwirtschaft reguliert sich der Markt in der Regel durch Angebot und Nachfrage selbst. Der Staat greift nur in besonderen Fällen ein. Für den Immobilienmarkt gibt es einige staatliche Regelungen. Über den Bau von Immobilien zum Beispiel gibt es recht genaue Vorgaben. Auch Preise können vom Staat beeinflusst werden, etwa durch eine Mietpreisbremse. Außerdem wird der Immobilienmarkt auch gerne vom Staat subventioniert.

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