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Renditeobjekt: Was ist das & Was sollten Sie Kauf beachten?

Was ist das & Was sollten Sie Kauf beachten?​

Der Begriff Rendite leitet sich vom umgangssprachlichen Wort “rentabel” ab und beschreibt in der Regel einen Nutzen aus einer vorangehenden Investition. So könnte man gleichzeitig danach fragen, ob sich der Kauf von (Off Market) Immobilien heutzutage rentiert? Gemeint ist, ob eine Investition in ein Renditeobjekt lohnenswert ist und einen Gewinn abwirft. Wer Immobilien kauft, der investiert in ein Renditeobjekt, welches entweder zur Eigennutzung, oder zur Vermietung gestellt wird. Je nach Nutzung fallen natürlich steuerliche Regelungen an, an die sich Vermieter oder Selbstnutzer halten sollten. Anhand vieler weiterer Faktoren kann die Rendite aus einer Immobilieninvestition auch vorab berechnet werden.

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Muharrem Erdogdu

Büro Wiesbaden

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Was ist ein Renditeobjekt?

Immobilien, welche das eingebrachte Kapital vermehren sollen, nennt man Renditeobjekte. Sie haben diverse Vorteile und sind auch steuerlich rentabel genug. Anleger erwerben wirtschaftlich sinnvolle Objekte und können ihr investiertes Geld auf diese Weise ständig vermehren. Generell handelt es sich hier um eine langfristige Investition. Immerhin muss sich eine Immobilie auch erst einmal amortisieren. Das bedeutet, dass das selbst eingebrachte Kapital, beispielsweise aus einem Kredit, zunächst erwirtschaftet werden muss. Erst dann kann man von einem Gewinn sprechen. Wird das Haus oder die Wohnung an einen Dritten vermietet und nicht selbst bewohnt, so ist die Rentabilität sogar noch ein Stück größer. Wenn ein Investor seine jährlichen Gewinne schließlich ermittelt, handelt es sich um die Rendite. Vereinfacht ausgedrückt werden sämtliche Ausgaben mit den Einnahmen gegengerechnet. Die Renditeberechnung ist natürlich etwas umständlicher, denn auch steuerliche Belastungen, Nebenkosten und ungeplante Ausgaben fallen in die Berechnung hinein.

Wo lohnt sich der Kauf eines Renditeobjektes?

Ein Renditeobjekt ist nicht unbedingt ein Objekt, welches vermietet wird. Zwar fällt hier die Rendite letztendlich größer aus, wer seine Immobilie jedoch selbst bewohnt, der spart sich zunächst selbst Miete. Immobilienkäufer erwirtschaften ihre Rendite aber überwiegend anhand der Mieten. Sie machen einen großen Teil dabei aus, inwieweit die Aufwendungen gedeckt werden. Nicht umsonst spricht man von einer Kalt- und Warmmiete. Mit der Warmmiete sind demnach alle verursachten Wohnnebenkosten abgedeckt und diese müssen nicht vom Vermieter getragen werden. Der Mietpreis an sich spielt natürlich eine entscheidende Rolle bei der Rentabilität. Hierüber sollten sich Anleger vor dem Kauf Gedanken machen und Informationen einholen. Es gibt natürlich Gegenden, in denen sehr hohe Mietpreise verlangt werden. Die Lage der Immobilie spielt ebenso eine Rolle, wie die Beschaffenheit des Hauses. Diverse Städte sind aktuell sogar dafür bekannt, horrende Mietpreise auf den Plan zu rufen. Beispielsweise lässt sich selbst eine 55 Quadratmeter große 2-Zimmerwohnung in München mit guter Verkehrsanbindung und zentrumsnaher Lage für über 1500 Euro kalt vermieten. Mietern gegenüber ist das natürlich nicht immer fair. Betrachten wir jedoch den aktuellen Wohnungsmarkt, so kann sich der Kauf einer Immobilie in solchen Gegenden schnell bezahlt machen. Vorausgesetzt natürlich, der Kauf der wohl teuren Immobilie kann gestemmt werden. Mietsteigerungen können auf gewisse Weise auch vorhergesehen werden. So ist beispielsweise in München, Hamburg, Berlin oder Oldenburg und Heidelberg eine Mietsteigerung bis 2020 relativ vorhersehbar. Dementsprechend teurer werden natürlich auch die Objekte zum Kauf, weswegen eine gute Kalkulation unbedingt notwendig ist.

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Den lukrativsten Markt bilden Großimmobilien wie Wohnanlagen, Bürogebäude oder Fachmärkte mit Mieteinnahmen. Diese werden nicht im klassischen Immobilienmarkt veröffentlicht. Erste Kontakte zwischen Planern, Bauherren, Eigentümern und Investoren kommen meist diskret zustande.  

Mit dem Renditeobjekt eine positive Rendite erwirtschaften

Eine positive Rendite ist das Ziel der meisten Anleger. Die Kosten für den Erwerb sollen ab einem gewissen Zeitpunkt den Kaufpreis übertreffen. Dabei handelt es sich natürlich nicht nur um den reinen Kaufpreis, ebenso die zusätzlichen Ausgaben müssen einbezogen werden. Gemeint sind:

  • Maklergebühren und Notarkosten vor dem Kauf
  • Grundbuchkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Renovierungskosten für Handwerker und Installationen
  • Zinsen aus einer Finanzierung

Diese und weitere Ausgaben entsprechen rund 10% Kaufpreis und müssen auf den Anschaffungspreis der Immobilie gerechnet werden. Weiterhin sollten Anleger laufende Kosten einkalkulieren und in ihre Renditerechnung einbeziehen. Hier sind beispielsweise unvorhergesehene Reparaturen oder laufende Betriebskosten gemeint. Diese werden zwar durch monatliche Mieteinnahmen aufgerechnet, nicht immer aber gleichen sich diese auch aus.

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Im Bereich von Immobilien gibt es viele Sparten, in denen sich ein Investment lohnt. Am beliebtesten sind die sogenannten Bestandsimmobilien. Also der Kauf von Neubau oder Altbau. Auch Micro-Apartments, Sanierungsobjekte und Mehrfamilienhäuser werden gerne von Anlegern gewählt. Ebenso sind denkmalgeschützte Objekte rentabel, wenn diese entsprechend behandelt werden. Zusammen mit hervorragenden Standorten und weiteren Sicherheiten, kann es kaum eine bessere Investition geben.

Risiken eines Renditeobjektes

In sehr vielen Regionen ist die Lage der künftigen Mietpreisentwicklung nicht ganz so klar. Sie lassen sich nicht immer einfach vorhersagen, wie es in München oder Berlin der Fall sein mag. Wenn Sie an ein günstigeres Objekt kommen möchten, müssen Sie hier und da ein gewisses Risiko eingehen. Immerhin weiß man nicht immer, ob die Mietpreise auch zukünftig noch rentabel sein werden. So hängt dies stark davon ab, wie sich die Region wirtschaftlich oder kulturell entwickelt. Weiterhin ist entscheidend, ob die Immobilie ein Neubau oder ein Altbau sein soll und wie modern oder energieeffizient sie ist. Fakt ist, für Anleger eines Renditeobjektes gibt es nichts schlimmeres, wie eine Minderung der Immobilienpreise innerhalb einer Region. Dies belastet die Rendite stark. Fallen die Preise sehr schnell und entsteht sogar ein Leerstand über einen gewissen Zeitraum, so kann die Rendite sogar ins Minus laufen. Wenn Sie hier nicht schnell genug reagieren, wird das Objekt nicht mehr zu einem guten Preis verkauft werden können.

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Hr. Salih Korkmaz

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Ab wann trifft die Bezeichnung Renditeobjekt auf eine Immobilie zu?

Um ein Objekt oder eine Immobilie als Renditeobjekt bezeichnen zu können, bedarf es mehrerer Faktoren. Immerhin ist der zukünftige Verkaufspreis einer Immobilie weitgehend offen. Dieser kann nicht wie bei Anleihen genau berechnet werden, sondern hängt immer von aktuellen Gegebenheiten ab. Höchstens grobe Schätzungen helfen dabei, ein Objekt richtig zu bewerten. Wenn Sie es mit Verkäufern und Maklern zu tun haben, sollte auf große und überschwängliche Renditeversprechen immer mit Skepsis reagiert werden.

Sind Immobilien eine inflationssichere Anlage?

Generell kann der Kauf von Immobilien als sehr inflationssicher bezeichnet werden. Hierfür gibt es sogar gleich zwei Gründe. Zum einen kann festgehalten werden, dass der Wert von Eigentum in Form von Wohnimmobilien oder Häusern genauso ansteigt, wie die Inflation selbst. Anders wäre dies bei Wertpapieren. Steigt die Inflation, so sind die Wertpapiere quasi wertlos. Immobilien sind hiervon geschützt und gehen mit der Inflation. Umso lukrativer wird die Inflation für Anleger sogar, wenn der Kauf mit einer Finanzierung von der Bank gekoppelt wurde. Steigt die Inflation, so verliert der Kredit an Wert und die Verbindlichkeiten schrumpfen enorm.

Steuervorteile von Renditeobjekten

Auch steuerlich lohnt sich der Kauf und die Anlage in Immobilien. Möchten Sie diese nicht selbst nutzen, sondern vermieten, können Sie den Kaufpreis von der Steuer absetzen. Steuerberater können hier exakt berechnen, wie viel vom Kaufpreis jährlich abgeschrieben werden darf. Was die Zinsen des aufgenommenen Kredites betrifft, auch sie können als Kosten geltend gemacht werden. Sofern der Anleger einen sehr hohen Einkommensteuersatz hat, wird dieser Vorteil sogar noch größer. Aber: Allein aus steuerlichen Gründen sollte man sich nicht für den Kauf einer Immobilie entscheiden. Dies alleine würde sich für den Anleger kaum lohnen. Betrachten Sie stets alle anderen Faktoren, die für einen Kauf sprechen und behalten Sie immer die wirtschaftliche Lage im Auge.

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Sind Sie Eigentümer einer Off-Market-Immobilie? Mit E1 Plus können Sie Ihre Immobilie vermarkten, ohne einen Makler zu beauftragen. Geben Sie Ihre wichtigsten Eckdaten wie Baujahr, Kurzbeschreibung mit Wohnfläche, Kaufpreis, Mieteinnahmen und maximal ein Bild ein. Interessierte Investoren fordern Unterlagen an. Der Datenaustausch erfolgt anonym über die passwortgeschützte Plattform. E1 Plus vermittelt Ihr Angebot ausschließlich an aktiv suchende Investoren, die ein Kaufprofil hinterlegt haben. Erst nach Erhalt einer Interessensbekundung werden die Kontaktdaten weitergeleitet. In dieser Absichtserklärung unterzeichnet der Investor eine Vertraulichkeits- und Geheimhaltungsvereinbarung. Danach entscheiden Sie, ob Sie das Kaufangebot annehmen möchten.

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Der Immobilienmarkt Münster für Anleger und Investoren ist ein ausgewogener Mix aus Wohnimmobilien mit Mehrfamilienhäusern sowie aus mehreren Dutzend über das gesamte Stadtgebiet verteilten Gewerbeparks.

Karlsruhe

Am Autobahndreieck Karlsruhe zweigt sich die A 8 (Saarland — Stuttgart — München — Salzburg) von der A 5 (Frankfurt am Main — Basel) ab. Damit ist Karlsruhe sehr gut in alle Richtungen an das Autobahnnetz angeschlossen.

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Essen

Weithin bekannt ist Essen seit Ende der 1940er-Jahre als Einkaufsstadt im Ruhrgebiet sowie als Kulturhauptstadt Europa 2010. Die Essener City ist geprägt von zahlreichen Handels-, Gewerbe- und Büroimmobilien.

Hagen

Auch im Dienstleistungssektor gibt es in Hagen eine ordentliche Vielfalt, zudem haben die Modehauskette SinnLeffers, der Schmuckhersteller Christ und der Süßwarenproduzent Hussel ihren Firmensitz in der Stadt.

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Für Investoren in Gewerbeimmobilien wird die schleswig-holsteinische Landeshauptstadt zu Beginn der 2020er-Jahre ein zunehmend interessanter Standort.

Bremerhaven

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