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Beleihung einer Immobilie: Was ist der Beleihungswert?
Was ist der Beleihungswert?
In den meisten Fällen ist ein Kredit notwendig, um eine Immobilie zu finanzieren. Die Immobilienfinanzierung ist inzwischen sogar ein sehr gängiges Instrument dafür geworden, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Um eine Immobilie jedoch finanzieren zu können, verlangt die Bank Sicherheiten. Kreditgeber behalten sich in den meisten Fällen das Recht vor, bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie zur Zwangsversteigerung auszuschreiben. So lassen sich die Schulden schließlich tilgen. Diese Art der Kreditsicherheit wird auch als Beleihung einer Immobilie bezeichnet. Beleihungsimmobilien sind demnach keine Art von Immobilien, sondern stellen diejenigen dar, die eigentlich noch der Bank gehören, bis der Kredit getilgt wurde.
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Was bedeutet Beleihung im Zusammenhang mit Immobilien?
In den meisten Fällen ist ein Kredit notwendig, um eine Immobilie zu finanzieren. Die Immobilienfinanzierung ist inzwischen sogar ein sehr gängiges Instrument dafür geworden, sich den Traum vom Eigenheim oder Anlageimmobilien zu erfüllen. Um eine Immobilie jedoch finanzieren zu können, verlangt die Bank Sicherheiten. Kreditgeber behalten sich in den meisten Fällen das Recht vor, bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie zur Zwangsversteigerung auszuschreiben. So lassen sich die Schulden schließlich tilgen. Diese Art der Kreditsicherheit wird auch als Beleihung einer Immobilie bezeichnet. Beleihungsimmobilien sind demnach keine Art von Immobilien, sondern stellen diejenigen dar, die eigentlich noch der Bank gehören, bis der Kredit getilgt wurde.
Beleihungswerte und Beleihungsgrenze
Ehe der Kredit an einen Kunden vergeben wird, muss der Beleihungswert festgelegt werden. Die Wertermittlung einer Immobilie wird aber nicht etwa grob geschätzt oder einfach am Kaufpreis des Kunden festgemacht. Sie basiert zum einen auf den Vorschriften des Pfandbriefgesetzes, zum anderen auf der Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV. Der Beleihungswert richtet sich grundsätzlich nach dem Verkaufswert. Also nicht nach dem aktuellen Kaufpreis der Immobilie, sondern nach dem künftigen Verkaufspreis. Der Beleihungswert entspricht etwas zwischen 60% und 90% dieses Verkaufswertes. Stimmt die Bonität des Kunden, so gewährt das kreditgebende Institut meist 80% des Beleihungswertes. Bei weniger guter Bonität, wie sie bei den meisten Menschen vorkommt, sind es rund 60%.Werden Immobilienkredite mit bis zu 130% des Verkaufswertes vergeben, so handelt es sich hier um einen möglichen Sonderfall. Allerdings gleicht das Kreditinstitut dieses höhere Risiko mit höheren Zinsen wieder aus.
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Ermittlung des Beleihungswertes
Der Wert einer Immobilie wird weder durch den Käufer des Objektes, noch durch die Bank einfach so geschätzt. Staatlich anerkannte Gutachter nehmen die Schätzungen anhand festgelegter Normen vor. Entscheidende Kriterien für die Ermittlung des Beleihungswertes sind:
- Alter der Immobilie
- Marktwert anhand des Ortes
- ortsübliche Preise für Immobilien
- zukünftige, mögliche Erträge und Einnahme aus der Immobilie
Tatsächlich spielt letzterer Aspekt eine nicht geringe Rolle, denn auch Kreditnehmer möchten abschätzen können, wie rentabel oder gewinnbringend die Immobilie in der Zukunft sein kann. Auch hinsichtlich der meist langen Kreditlaufzeit kann eine fachkundige Einschätzung Sicherheit geben.Wurde der Sachwert schließlich errechnet, so zieht die Bank von diesem Betrag rund 10% – 20% ab. Dies ist notwendig, um möglicherweise auftretende Wertminderungen abzusichern. Schließlich können Brände, Umwelteinflüsse oder andere unvorhersehbare Ereignisse den Wert plötzlich mindern. Der so genannte Sicherheitsabschlag ist also eine zusätzliche Absicherung für die Bank und eine Risikominimierung für den Kreditnehmer. Immerhin muss auch er in solchen Fällen mit Einbußen rechnen.Die Banken sind sogar gesetzlich dazu verpflichtet, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Allerdings dürfen sie aus rechtlicher Sicht betrachtet, diese Gebühren nicht auf den Kreditnehmer abwälzen. Immerhin obliegt es dem Interesse der Bank, den Wert einer Immobilie zu wissen. Ebenso sind Klauseln im Kreditvertrag nicht gültig und die Bank darf auch vom Kunden nicht verlangen, einen Gutachter selbst zu beauftragen.
Wichtig: Für die Ermittlung eines Wertes, oder die Bereitstellung eines Wertgutachters, werden in der Regel Gebühren fällig. Genannt werden diese auch:
- Kosten für die Objektbesichtigung
- Schätzkosten
Methoden für die Berechnung des Beleihungswertes
Generell lassen sich drei verschiedene Verfahren ausmachen, mit denen Banken den Beleihungswert für Immobilien festmachen. Je nach Situation und Lage werden die Methoden untereinander gewechselt.
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
- das Vergleichswertverfahren
Normalerweise wird keines der Verfahren als alleinige Methode angewandt. In der Regel wird der Sachwert zusammen mit dem Ertragswert betrachtet: Das Sachwertverfahren kommt meist dann zum Tragen, wenn der Käufer die Immobilie selbst nutzt. Anhand dieses Verfahrens wird ermittelt, was die Immobilie kosten würde, wenn sie neu gebaut würde. Der Bodenwert, Bauwert und der Grundstückswert stellen in diesem Fall den Beleihungswert dar. Bei Altbauten werden Wertminderungen aus den letzten Jahren abgezogen. Der Wert lässt sich hier sehr gut wiedergeben, allerdings ohne Berücksichtigung aktueller Entwicklungen. Werden Immobilien vermietet oder gewerblich genutzt, so kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Bodenwert und die künftig zu erwartenden Mieteinnahmen stellen in diesem Fall den Beleihungswert dar. Wer also eine Immobilie zur Kapitalanlage nutzen möchte und diese schließlich vermietet, der wird den Ertragswert festlegen müssen. Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser werden mit dem Vergleichswertverfahren berechnet. Die aktuellen Marktwerte spielen hier eine entscheidende Rolle. Die regionalen Gegebenheiten in Sachen Grundstückspreise oder die Lage sind dafür wichtige Faktoren. Somit wird hier der tatsächliche Wert der Immobilie abgebildet. Ein Nachteil entsteht allerdings, wenn die Marktsituationen im gegebenen Bereich stark schwanken. Auch müssen für einen eindeutigen Vergleich, vergleichbare Objekte gefunden werden.
Richtlinien zur Beleihungswertermittlung
Die Kreditinstitute unterscheiden sich in ihren Richtlinien was die Beleihungswertermittlung von Immobilien betrifft. Oftmals stellt die Bank die Richtlinien auch nicht komplett selbst, sondern orientiert sich an privaten Banken und deren Regelungen. Bei Sparkassen sind es die landesspezifischen Beleihungsgrundsätze, welche die Wertermittlung beschreiben. Die Anforderungen des BelWertV werden hier noch detaillierter und konkreter aufgeführt. Wertermittlungsrichtlinien wurden auch vom Bundesverband veröffentlicht.
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Beleihungswert und Marktwert – gibt es Unterschiede?
Ein Beleihungswert kann als möglicher Zukunftswert verstanden werden. Also einem Wert, der zukünftig wahrscheinlich erreicht wird, sofern nichts dazwischen kommt. Der Marktwert hingegen beschreibt den Ist-Wert einer Immobilie. An ihm orientiert sich meist der Kaufpreis, denn Verkäufer verkaufen ihren Besitz anhand aktueller Marktwerte.
Gehört die Beleihung ins Grundbuch eingeschrieben?
Nachdem ein Kredit zugesagt wurde, bestehen die Kreditinstitute in gleichem Zuge meist auf eine Eintragung in das Grundbuch. Dies soll bestenfalls sogar eine erstrangige Eintragung sein. Bei Zwangsversteigerungen ist dieser Rang bedeutend und beschreibt, dass die Bank zuerst befriedigt wird. Dementsprechend wird die Beleihung immer in das Grundbuch eingetragen.
Vor- und Nachteile von Beleihungsimmobilien
Die Beleihung einer Immobilie stellt eine Art Rettungsschirm für die Bank dar. Abgesicherte Immobilien haben allerdings den Vorteil, dass sie zu günstigeren Konditionen finanziert werden können. Somit profitieren beide Seiten davon. Die Bank behält ein wertvolles Pfand in den Händen, Hausbesitzer können direkt mit dem Bau einer Immobilie oder einem Kauf beginnen.
Auswirkungen auf die Beleihung einer Gesamtfinanzierung
Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze wirken sich auf die Höhe des Darlehens aus, aber auch auf das benötigte Eigenkapital für die Finanzierung. Wird die Immobilie mit 60% beliehen, so muss mehr Eigenkapital aufgenommen werden, als es bei 80% Beleihung der Fall wäre. Damit hat die Beleihung einen Einfluss auf das Eigenkapital.Je nach Höhe der Beleihungsgrenze wird auch der Zinssatz bestimmt. Generell kann festgehalten werden, dass je höher der Anteil an Eigenkapital ist, desto günstiger die Darlehenszinsen sind. Bei einer 60%igen Beleihung erhält man demnach meist bessere Angebote, als bei höheren Beleihungen. Wer überhaupt kein Eigenkapital aufbringen kann, der muss mit noch stärkeren Zinsen rechnen. Hier stellen sich dann Fragen nach der Rentabilität und dem Risiko.
Beispiel: Liegt der Beleihungswert bei 225.000 Euro und kann mit einer 60%igen Beleihung gerechnet werden, so liegt der Eigenkapitalanteil bei 100.000 Euro zu einem maximalen Darlehen von 150.000 Euro. Bei 80% und gleichem Beleihungswert sinkt der Eigenkapitalanteil auf 70.000 Euro und das Darlehen steigt auf 180.000 Euro.
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