Immobilienkauf: Was ist zu beachten ?
Zwar steigen die Immobilien-preise
Zwar steigen die Immobilienpreise seit Jahren kontinuierlich an, dennoch sehnen sich viele Menschen nach einem Eigenheim. Auch als Kapitalanlage sind Immobilien sehr beliebt, weil sie Geld mehren. Welche Anforderungen haben Sie an das Haus oder die Wohnung? Worauf sollten Sie achten, wenn Sie sich für den Kauf eines Objektes interessieren? Wir haben es für Sie einmal zusammengefasst.
1. Lage, Lage und nochmals Lage
Ganz gleich, ob Sie selbst das Objekt bewohnen oder Ihre Mieter: Ein Haus kann man renovieren, sanieren und so herrichten, dass es den eigenen Vorstellungen entspricht. Die Lage hingegen ist unveränderlich und deshalb sollten Sie diesbezüglich auch keinerlei Abstriche machen. Auch bei Multi Tenant Investments wie Einkaufszentren mit mehreren Mietern ist eine attraktive Lage und eine stabile Umgebung sehr wichtig. Bricht aufgrund von nachteiligen Veränderungen im näheren Umfeld ein Mieter nach dem anderen weg, kann das zu einer unschönen Kettenreaktion führen. Viel Leerstand erschwert die Suche nach neuen Mietern.
2. Kosten und Nebenkosten richtig kalkulieren
Beim Kauf einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten an – das ist kein Geheimnis. Je nach Region, Größe und Preis des Objekts können diese Kaufnebenkosten stark variieren. Informieren Sie sich im Vorfeld genau und kalkulieren Sie die Nebenkosten ein. Hinzu kommt beim Ankauf einer Wohnimmobilie der Verwaltungsaufwand. Unterschätzen Sie das nicht! Eine professionelle Hausverwaltung kostet Geld, das im Vorhinein ebenfalls einkalkuliert werden sollte.
Die Kaufnebenkosten gering halten – so lautet das Ziel eines jeden Investors. Durch einen sogenannten Share Deal können Sie beispielsweise die Kosten für Notar und Grunderwerbsteuer signifikant senken. Die Grundidee ist dabei, die Immobilie zunächst in ein Unternehmen zu überführen und erst dann Anteile (shares) dieses Unternehmens zu kaufen.
Beim Kauf von stark sanierungsbedürftigen Häusern sind im Vorfeld Sanierungskosten richtig anzusetzen. Sie können sich bereits im Vorfeld Angebote einholen, um sich ein realistisches Bild von den Aufwänden zu machen. Wichtig: Bauen Sie keine Traumschlösser! Auch wenn ein günstiger Kaufpreis verlockt kann sich der Traum rasch in eine “Schrott-Immobilie” verwandeln.
3. Gewerbeimmobilien mit einem einzigen Ankermieter? Prüfen Sie Nachfrage einer Neuvermietung!
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Hotel, das an den Betreiber vermietet ist. Die Coronakrise zeigt eindrücklich, auf welch wackeligen Beinen die Tourismusbranche steht. Der Betreiber meldet Insolvenz an, kündigt den Mietvertrag. Nun stehen Sie da mit Ihrer Gewerbeimmobilie, mit der Sie sich auf die Geschäfte eines einzigen Mieters verlassen müssen.
Klären Sie im Vorfeld folgende Fragen: Wie hoch ist die Nachfrage an dieser Stelle, in der Lage, zu dieser Zeit an diesem Objekt? Können Sie als Eigentümer den Betrieb übernehmen und möchten Sie das als Investor überhaupt?
4. Was es beim Kauf von Grundstücken zu beachten gibt
Beachten Sie bei der Baufinanzierung, dass Ihnen das Grundstück allein erst einmal keine Einnahmen bringt. Klären Sie mit Ihrer Bank, dass Sie das Grundstück inklusive der Baukosten finanzieren möchten. Dazu gehört auch, dass Sie das Grundstück nicht nach Prognosen, sondern nur den Preis für die genehmigte Baugrundfläche zahlen. Wie Ihnen das gelingt? Holen Sie sich im Vorfeld Angebote von Bauträgern oder von unterschiedlichen Dienstleistern vor Ot ein. Je genauer die Kosten kalkuliert sind, desto passgenauer können Sie finanzieren. Das erspart einen immensen Berg an Kosten.
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5. Abteilung 3 des Grundbuches prüfen
Vor dem Ankauf eines Objektes sollten Sie Abteilung 3 des Grundbuches prüfen. Der aufgerufene Kaufpreis sollte alle Lasten abdecken, ansonsten erhalten Sie keine Löschungsbewilligung vom jeweiligen Grundschuldinhaber.
6. Auflagen vom Bauamt im Vorfeld prüfen
Beim Kauf einer Liegenschaft wissen Sie bereits, dass Sie eine Teilung der Wohnanlage vornehmen möchten? Klären Sie das unbedingt im Vorfeld mit dem Bauamt ab, ob eine Genehmigung erfolgen wird. Erkundigen Sie sich auch gleich nach möglichen Auflagen (Parkplatz, Grünanlage, Spielplatz, etc.)!
Der Ankauf einer denkmalgeschützten Immobilie kann steuerliche Vorteile bringen – die Instandhaltung hingegen kann aber ins Geld gehen und von starken Einschränkungen geprägt sein. Prüfen Sie vor Kauf, welche Sanierungen genehmigt werden und welche nicht!
7. Voraussetzungen für ausländische Investoren
Für ausländische Investoren gelten in Deutschland andere Voraussetzungen beim Kauf von Immobilien. Erkundigen Sie sich genau im Vorfeld! Wenn Sie Gesellschaftsanteile einer Immobilien GmbH erwerben möchten, ist dies aber ohne Auflagen möglich.
8. Eigentumswohnung – Hausgeld und Stimmrechte der Teileigentümer
Sie interessieren sich für den Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Hausgemeinschaft? Hier gibt es einige Dinge zu beachten:
– Informieren Sie sich über die Höhe des Hausgeldes und prüfen Sie, ob Heizung und Warmwasser enthalten sind!
– Prüfen Sie vorhandene Verwaltungsabrechnungen!
– Wurden bereits Rücklagen gebildet? In welcher Höhe?
Für gewisse Investitionen (Dachsanierung, Rohleitungen, Aufzug, etc.) werden die einzelnen Eigentümer zur Kasse gebeten. Sind keine Rücklagen gebildet worden, können geforderte Beträge schnell in die Höhe schießen und unerwartete Kosten Ihr Investitionsvorhaben ruinieren. Achten Sie in diesem Zusammenhang auch darauf, ob es einen Eigentümer gibt, der die Mehrheit der Stimmrechte hat. Er könnte dann nach seinem Belieben Investitionen auf Teileigentümer verteilen, weil immer die Mehrheit entscheidet!
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