En général, l’accord d’actions à terme fait référence à la vente d’actions d’une société. Dans un premier temps, la forme juridique de l’entreprise ne joue pas un rôle. Il peut s’agir, par exemple, d’actions d’une société à responsabilité limitée ou d’actions. Lorsqu’une société est vendue, tous les actifs de cette société sont également transférés à l’acheteur. En tant qu’agent immobilier qui se spécialise dans le courtage de propriétés d’investissement, les transactions d’actions font partie de nos affaires quotidiennes. Dans de nombreux cas, la propriété et la gestion de l’immobilier sont le secteur d’activité le plus important d’une entreprise. L’immobilier représente alors la quasi-totalité des immobilisations de la société. Des exemples de cela sont des hôtels ou des associations de logement. Dans de tels cas, au lieu d’acquérir l’immobilier, l’acquisition de la majorité des actions de la société peut être envisagée.
Restons sur l’exemple du parc de logements d’une association de logement. En principe, il y a deux façons d’acheter des biens immobiliers. Dans le cas d’une transaction d’actions, l’acheteur n’acquiert pas la propriété, mais jusqu’à 100 pour cent des actions de la société. (Le fait qu’il soit souvent moins cher de prendre en charge un maximum de 95 pour cent des actions est un détail juridique qui ne devrait pas être abordé ici.) Dans le cas d’une transaction d’actifs, cependant, l’acheteur n’acquiert que les propriétés elles-mêmes. Une différence formelle entre les deux variantes est immédiatement perceptible. Dans l’opération d’actifs, la société de logement est le vendeur, dans l’affaire d’actions ses actionnaires sont les vendeurs. Cette différence à elle seule peut faire en sorte que l’évaluation fiscale des deux variantes soit significativement différente. Il est concevable, par exemple, que l’association de logement soit basée en Allemagne, alors que les actionnaires sont des sociétés basées à l’étranger.
En tant que courtier en placementspécialisé dans les achats plus sévères d’achat d’immobiliers et les ventes d’immobiliers commerciaux, nous sommes très familiers avec les détails des transactions d’actions et des transactions d’actifs. Pour nous, c’est la règle plutôt que l’exception que les propriétaires des objets que nous médiateurs ne sont pas des personnes physiques, mais des entreprises avec des formes juridiques différentes. Par conséquent, il est également de notre devoir d’informer nos clients en ce qui concerne les aspects fiscaux et juridiques des deux variantes de l’achat immobilier ou de la vente immobilière ou d’établir le contact avec des spécialistes.
À première vue, l’accord de partage impressionne par sa simplicité de conception de contrat. Le contenu du contrat est essentiellement que l’acheteur reprend l’ensemble de la société ou la majorité des actions de la société. Le problème avec cette variante est que le nouveau propriétaire assume également toutes les obligations. Cela s’applique non seulement aux dettes de l’entreprise, mais aussi à tous les contrats avec les fournisseurs et autres partenaires commerciaux. Comme on peut actuellement le voir à partir de l’exemple de l’une des plus grandes entreprises allemandes, le nouveau propriétaire entre également dans un litige potentiellement très coûteux par le propriétaire précédent. Un accord d’actions doit donc être précédé d’un examen détaillé des risques financiers, juridiques et fiscaux. Cette vérification s’appelle la diligence raisonnable. Nous les effectuons également pour nos clients, si nécessaire avec l’aide de spécialistes externes appropriés.
L’opération d’actifs évite en fait bon nombre des risques de l’opération sur actions, mais présente également des inconvénients. Si les actifs acquis sont des biens immobiliers, une transaction d’actifs paiera l’impôt sur le transfert immobilier. Leur montant dépend de l’État et peut être jusqu’à 6,5 pour cent. En outre, il ya beaucoup de détails à considérer dans une transaction d’actifs. Seuls les actifs explicitement mentionnés dans le contrat sont transférés. Ceux qui sont négligents ici, par exemple, peuvent acheter un hôtel, mais pas le droit de le poursuivre sous leur nom précédent. Ce droit peut être un actif immatériel qui doit être explicitement inscrit dans le contrat.
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