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Rendement immobilier

Calculer le rendement immobilier à l’aide d’exemples

L’immobilier pourrait être un investissement très lucratif. Néanmoins, vous devez sélectionner exactement. Le calcul des rendements immobiliers est l’une des exigences de base pour un investissement. Cependant, il y a quelques pièges. Pour vous assurer que vous ne faites pas d’erreur, vous trouverez toutes les informations importantes et des conseils ici.

Les propriétés louées génèrent un revenu mensuel. Si ceux-ci sont plus élevés que les coûts associés à la propriété, vous générez un rendement positif. Afin de déterminer cela plus en détail, le loyer net annuel froid doit d’abord être divisé par le prix d’achat de la propriété. De cette façon, vous obtenez le rendement brut, qui est souvent donné dans les exposés et les publicités.

Rendement immobilier : exemple de calcul

Si le prix d’achat d’une propriété est de 1 000 000 euros et est associé à la réception d’un loyer net à froid de 5 000 euros par mois, la facture suivante sera obtenue :

Avantages fiscaux dans le cas d’une participation

Un chiffre clé important en investissant dans une propriété est le facteur de prix d’achat. Cela varie considérablement d’un site à l’autre et est considéré comme le premier facteur d’un test de rentabilité. Pour obtenir le facteur prix d’achat, former la valeur inverse du rendement.

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Exemple de calcul

Nous restons dans l’exemple ci-dessus et avons calculé un rendement immobilier de 6. Nous formons l’inverse via la facture suivante :

  • 1 / Rendement immobilier 1/ 0,06 – 16,66
  • Le facteur prix d’achat est donc de 16,66.

Élargir le prix d’achat par les coûts d’achat supplémentaires

L’achat d’une propriété en Allemagne est généralement associé à des coûts d’achat supplémentaires. Un investisseur accompli en tient compte lors du calcul du rendement immobilier. Les coûts accessoires exacts du prix d’achat diffèrent d’un objet à l’autre. Il y a habituellement trois facteurs à considérer :

Selon l’état et le courtier, ceux-ci sont autour de 9-12. Pour un calcul supplémentaire du rendement immobilier, vous serez ajouté au prix d’achat. Pour un prix d’achat de 1 000 000 euros et un coût d’achat accessoire de 10, les résultats suivants de la facture :

  • Loyer net mensuel froid de 12 euros (prix d’achat et frais d’achat supplémentaires) à 5 000 euros 12 / (1 000 000 euros et 10 euros) à 0,0545
  • Compte tenu des coûts d’achat supplémentaires, le résultat de cette étude de cas est donc un rendement de 5 545.

Types de participation aux actions

L’exploitation d’une propriété entraîne des coûts. Environ 2/3 de ces coûts peuvent être répercutés sur le locataire. On les appelle des coûts facturables. Par exemple, les éléments suivants :

  • Électricité
  • Eau
  • Eau usées
  • Concierge
  • Jardinier
  • Chauffage
  • Impôt foncier
  • Broyeur
  • Nettoyage de rue
  • Ramoneur
  • Détecteurs de fumée

Le propriétaire de la propriété doit assumer environ 1/3 des coûts encourus. Afin de calculer correctement le rendement immobilier, ceux-ci doivent être pris en compte. Par exemple, les lignes de coûts suivantes ne sont pas payables :

  • Réserves d’entretien
  • Frais bancaires
  • Frais administratifs

Vous devez déduire les frais non payables du loyer net à froid.
Selon l’état et l’âge de la propriété, environ 7,5 euros/m2 de réserves d’entretien sont engagés au cours de l’année. Le coût d’administration dépend des tâches que l’administrateur effectue. Ils sont environ 250 euros/unités résidentielles par an. Les frais bancaires s’élèvent à environ 10 euros/unités résidentielles par an.

Avez-vous des questions ou souhaitez tester la franchise immobilière?

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Exemple de calcul

  • (Loyer net mensuel froid – coûts non payables) 12 / (prix d’achat – coûts d’achat accessoires) (5 000 euros – 500 euros) 12 / (1 000 000 x 10) 0,0049
  • Le rendement ajusté en fonction des coûts est donc de 4,9

Rendement immobilier : Flux de trésorerie disponibles

Ceux qui veulent vivre de leurs rendements immobiliers dépendent de la création d’un flux de trésorerie disponible. Il s’agit d’excédents mensuels qui peuvent être versés dans le compte privé. Pour calculer cela, le loyer mensuel entrant, les coûts non payables, les intérêts de financement et les remboursements doivent être pris en compte. C’est ici que cela dépend du montant des capitaux propres qui ont été levés pour financer et du montant des intérêts payés sur la dette. En outre, le montant du remboursement est un facteur important. Dans l’exemple de calcul suivant, nous supposons ces valeurs : le prix d’achat est financé à 100. Les frais d’achat supplémentaires sont payés à même les capitaux propres. Le taux d’intérêt est de 2 et le remboursement annuel est également de 2.

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Exemple de calcul

  • (Loyer net mensuel froid – coûts non payables) 12 – Intérêts – Remboursement (5 000 euros – 500 euros) 12 – 20 000 – 20 000 euros – 20 000 euros – 14 000 euros
  • Le free cash flow annuel est donc de 14 000

Calculer le rendement des capitaux propres

Lors de la détermination du rendement sur l’immobilier, le rendement des capitaux propres est intéressant pour les investisseurs. Il fournit des informations sur le rendement obtenu avec le capital employé. Ici aussi, la facture peut être simplifiée en premier. Pour le premier calcul, la somme des capitaux propres investis, les coûts du financement par emprunt ainsi que le revenu locatif annuel sont nécessaires.

Exemple de calcul

  • (revenus locatifs de 12 euros) / capitaux propres (5 000 euros – 12 à 20 000 euros) / 100 000 euros, 0,4.
  • Le rendement des capitaux propres est donc de 40.

Rendement des capitaux propres de la propriété en tenant compte des coûts d’exploitation

Ici aussi, la prochaine étape consiste à tenir compte du fait que les revenus locatifs doivent être réduits par les coûts d’exploitation.

Exemple de calcul

  • Capitaux propres / 100 000 euros à 0,34
  • Le rendement des capitaux propres ajusté en fonction des coûts d’exploitation est donc de 34.

Veuillez garder à l’esprit que, selon la situation, une vacance doit être prise en compte. Cela a un effet atténuant sur le loyer annuel atteint. Plus la situation sera demandée, plus le taux d’inoccupation sera court. La clientèle et la fluctuation qui y est associée influencent également la vacance. Les étudiants, par exemple, ne passent généralement pas plus de trois ans dans un appartement. Les retraités, quant à eux, n’ont aucun intérêt à déménager, car les conditions de vie changent rarement. Si des travaux de rénovation sont dus en cas de changement de locataire, cela affecte la période de vacance. Dans ce qui suit, nous prix de la vacance avec 5 du revenu locatif dans le calcul du rendement des capitaux propres.

Exemple de calcul

  • / Capitaux propres / 100 000 euros 0,31
  • Compte tenu de la vacance, le rendement des capitaux propres est donc de 31.

La situation fiscale des particuliers

Les revenus de la location et de la location d’immobiliers(propriétés d’investissement)sont imposables. Toutefois, le calcul dépend fortement de la situation personnelle et devrait être fait par votre conseiller fiscal.

Conclusion: Méfiez-vous des rendements immobiliers

Le calcul des rendements immobiliers est compliqué et varie d’un cas à l’autre. Ne vous fiez pas aux calculs spécifiés dans l’exposé. Dans la plupart des cas, ceux-ci sont très aux yeux bleus et non adaptés à votre situation. Prenez toujours l’examen vous-même et assurez-vous que tous les coûts sont inclus.

Habituellement, les coûts d’achat supplémentaires, ainsi que les coûts d’exploitation, ne sont pas pris en compte. Il est donc facile de faire un investissement. En fin de compte, cependant, il est important que vous fassiez un profit raisonnable qui justifie le risque que vous prenez. Vérifiez exactement quels coûts non payables vous encourez. Vous pouvez trouver les informations à ce sujet dans l’instruction d’utilité de l’administrateur. En outre, vous devez évaluer le montant du paiement d’entretien mensuel et le comparer avec l’état de la propriété, ainsi que l’entretien prévu. Ceux-ci peuvent être trouvés dans le procès-verbal de la réunion des propriétaires.

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