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L’immobilier de monument comme un investissement : Qu’est-ce qui doit être considéré ?

Qu’est-ce qui doit être pris en considération?

Toute personne qui traite du sujet de l’immobilier monumental comme un investissement ne devrait pas seulement considérer le sujet du point de vue du rendement.

Quelles sont les exigences d’un monument?

En Allemagne, toutes les propriétés qui ont été inscrites dans la liste officielle des monuments et énumérées en conséquence sont désignées comme propriétés répertoriées ou monuments architecturaux. Dans la pratique actuelle, ce sont des bâtiments qui représentent le style typique du temps de leurs époques respectives et sont donc à la fois structurellement et visuellement dignes de protection. L’immobilier de monument est un patrimoine culturel dont la préservation est subventionnée par l’État par des subventions. Par exemple, si un propriétaire veut prendre des mesures d’assainissement, des avantages fiscaux peuvent être réclamés à cette fin. Cependant, il y a des exigences très strictes de la part de l’Office des monuments, qui sont fixées par la loi. Mais aussi les propriétés cotées peuvent se qualifier comme propriétés d’investissement et se posséder pour des investissements.

La base juridique

Il existe une loi spéciale pour les propriétés cotées. La DSchG (Monument Protection Act) réglemente toutes les conditions d’admission qu’un bien doit respecter pour l’enregistrement dans la liste des monuments. La DSchG relève de la D-L., de sorte que les exigences peuvent varier d’un État à l’autre. La gestion pure de toutes les listes de monuments ainsi que l’approbation des mesures de rénovation relèvent de la compétence des bureaux de monuments régionaux, situés au niveau du district ou de la municipalité.

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Pour les investisseurs ou les investisseurs, cependant, il est important de savoir que les propriétés de monuments diffèrent très clairement des propriétés dites de rénovation. Dans le cas des propriétés de réaménagement, le propriétaire ou l’investisseur a autant de liberté que possible en ce qui concerne la mesure de rénovation, alors que dans le cas d’un bien de monument, la conception et la représentation visuelle ne peuvent pas être modifiées.

S’il est vrai que les propriétés de réaménagement avec des avantages fiscaux comparables sont également promues, l’État a un but complètement différent. Une propriété de rénovation n’est pas de pouvoir préserver la structure du bâtiment à l’ancienne historique dans sa forme actuelle. Au contraire, les propriétés de remise à neuf sont sur la façon de remédier aux problèmes de conception urbaine. Contrairement à une propriété de monument, la réparation d’une propriété de rénovation est sujette à des exigences considérablement plus faibles.

Pourquoi les biens patrimoniaux intéressent-ils les investisseurs?

  1. L’Allemagne s’est engagée à promouvoir la préservation des propriétés cotées. À cette fin, la loi fiscale prévoit l’outil du Monument AFA, ce qu’on appelle la déposition à l’usure. Avec cela, les investisseurs en tant que propriétaires de biens patrimoniaux peuvent réclamer d’importantes déductions fiscales pour assurer la rénovation et la préservation des propriétés inscrites. Dans ce contexte, toutefois, il est important de mentionner que l’amortissement fiscal ne peut être utilisé que pour la préservation du bien indiqué. Étant donné qu’une rénovation d’une propriété de monument implique beaucoup d’efforts et aussi des actifs très chers, l’état donne au propriétaire la possibilité d’amortissement. Si la propriété inscrite est louée ou même utilisée commercialement, cela donne au propriétaire le droit de déprécier les coûts de production ou d’acquisition de l’immeuble classé sur une base linéaire.

    Le montant de l’amortissement possible varie et dépend principalement de l’âge du bien du monument. Pour les bâtiments construits avant 1925, l’option d’amortissement est de 2,5 sur une période de 40 ans. Pour les bâtiments construits après 1925, le montant de l’amortissement est de 2 sur une période de 50 ans.

    Si un propriétaire possède une propriété inscrite qui a été officiellement reconnue comme telle, il est possible de déduire la taxe des frais de rénovation dans une certaine mesure. Le montant des avantages fiscaux dépend de la question de savoir si le bien du monument a été déclaré pour son propre usage ou s’il s’agit d’un objet d’investissement dans le but de la revente. Pour les investisseurs, il est possible que les coûts de restructuration complets se déprécient aux fins de l’impôt. Dans la fenêtre des huit premières années après l’acquisition de la propriété cotée 9 et dans les quatre années suivantes 7 des coûts de rénovation et de modernisation peuvent être amortis aux fins de l’impôt. En outre, il y a possibilité d’amortissement linéaire, qui se réfère à la valeur d’acquisition pure de la propriété de monument. Les propriétaires qui utilisent leur maison classée peuvent déprécier 90 de tous les frais de rénovation ou de rénovation aux fins de la taxe. Cela s’applique pour une période de dix ans après l’achat de la propriété monument. Toutefois, la possibilité d’une dépréciation de l’impôt linéaire n’est plus possible en cas d’auto-utilisation. Bien sûr, l’utilisation d’avantages fiscaux est également soumise à des conditions strictes. Si un investisseur ou un propriétaire d’une propriété cotée ne satisfait pas à cette exigence, cela signifie que toutes les réclamations d’amortissement peuvent être complètement perdues.

Quelles sont les conditions pour les avantages fiscaux?

La condition préalable la plus importante pour l’utilisation des avantages fiscaux est que le bâtiment a une reconnaissance officielle comme un bien de monument et a donc été inscrit dans la liste régionale des monuments. Les autres conditions préalables sont les :

  • Les mesures de remise à neuf prévues doivent d’abord obtenir l’approbation du Bureau de la protection des monuments.
  • Le contrat d’achat notarié doit nécessairement avoir été signé et conclu avant le début de la mesure d’assainissement prévue.
  • Un certificat d’impôt préalable doit être obtenu par l’investisseur avant le début des mesures de rénovation ou de remise à neuf. Si les mesures sont déjà en cours, aucun certificat ne peut être délivré, ce qui entraîne une perte d’admissibilité.

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Quelle est la demande de biens patrimoniaux?

Les avantages fiscaux attractifs ont conduit à une demande très constante de propriétés cotées sur le marché allemand. Le nombre de propriétés existantes disponibles sur le marché a été considérablement réduit par cette demande, ce qui a bien sûr conduit à une augmentation du prix. On souligne à plusieurs reprises que dans les soi-disant anciens États fédéraux, il n’y a presque plus de propriétés de monuments disponibles. Dans les nouveaux États fédéraux, cependant, ces propriétés énumérées existent toujours et grâce à la demande constante, ces propriétés énumérées ont connu une augmentation immense des prix. Pour tous les avantages qu’une propriété cotée offre à l’investisseur, l’accent devrait également être mis sur les risques.

Les risques des propriétés cotées

Une forte demande entraîne des hausses massives de prix dans un marché libre, ce qui a bien sûr un effet notable sur le rendement locatif sur les propriétés louées. Les moutons noirs, qui sont encore présents par les promoteurs, doivent bien sûr d’abord être explorés à partir de l’offre existante. Ces moutons noirs attirent leurs clients avec des calculs de rendement parfois extrêmement douteux et, en outre, les coûts de remise à neuf doivent être calculés avec précision. Ces coûts ne doivent pas être sous-estimés et certains fournisseurs soumettent des calculs surévalués afin d’être en mesure de vendre des propriétés cotées de façon rentable au client.

Si la propriété inscrite doit être vendue, il est impératif que le délai soit respecté. Si une propriété inscrite est vendue prématurément, toutes les réclamations d’amortissement sont ainsi libérées. Cela a un effet négatif sur la valeur pure de la propriété monument, car les avantages fiscaux font partie intégrante d’un prix d’achat. Dans le cas d’un achat avec le capital de la dette en particulier, il convient également de garder à l’esprit que la compensation de remboursement anticipé doit être versée aux banques ou à l’investisseur, et que la taxe spéculative, qui doit être due en cas de vente anticipée dans un délai de dix ans, ne doit pas être ignorée. Pour cette raison, les investisseurs qui s’intéressent au sujet de l’immobilier monument devraient effectuer leur propre examen de la propriété à l’avance ou obtenir cet examen au moyen d’un avis d’expert.

Les propriétés de monument peuvent offrir de bonnes opportunités d’investissement. L’immobilier est toujours considéré comme une constante en Allemagne et une propriété cotée peut être considérée comme une prime plus la propriété. Toutefois, afin d’être en mesure d’obtenir tous les avantages possibles de la propriété de monument et ainsi d’obtenir une utilisation économiquement complète, de nombreuses conditions préalables sont nécessaires. Il est donc important de faire un calcul coûts-avantages très précis à l’avance et, en plus, de vérifier soigneusement vos propres possibilités financières. Surtout lorsqu’une propriété cotée avec un capital de la dette doit être acquise par la banque comme un investissement, les réalités du marché économique doivent nécessairement être prises en compte dans ce calcul. L’évolution des taux d’intérêt joue ici un rôle important, tout comme le mouvement du marché immobilier. Pour cette raison, une propriété de monument comme un investissement n’est pas une bonne alternative pour chaque investisseur. En savoir plus sur les options de financement immobilier et comment nous pouvons vous aider avec cela.

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