Emprunter une propriété : Quelle est la valeur du prêt?
Quelle est la valeur du prêt?
Dans la plupart des cas, un prêt est nécessaire pour financer une propriété. Le financement immobilier est même devenu un outil très commun pour réaliser le rêve de posséder une maison. Toutefois, pour financer une propriété, la banque a besoin de garanties. Dans la plupart des cas, les prêteurs se réservent le droit d’offrir la propriété pour la forclusion en cas d’insolvabilité. C’est ainsi que la dette peut éventuellement être remboursée. Ce type de garantie de crédit est également appelé le prêt d’une propriété. Les propriétés d’emprunt ne sont donc pas un type d’immobiliers, mais représentent celles qui appartiennent encore à la banque jusqu’à ce que le prêt ait été remboursé.
Que signifie les prêts immobiliers?
Dans la plupart des cas, un prêt est nécessaire pour financer une propriété. Le financement immobilier est même devenu un outil très commun pour réaliser le rêve de posséder une maison ou Propriétés d’investissement Anlageimmobilien Rencontrer. Toutefois, pour financer une propriété, la banque a besoin de garanties. Dans la plupart des cas, les prêteurs se réservent le droit d’offrir la propriété pour la forclusion en cas d’insolvabilité. C’est ainsi que la dette peut éventuellement être remboursée. Ce type de garantie de crédit est également appelé le prêt d’une propriété. Les propriétés d’emprunt ne sont donc pas un type d’immobiliers, mais représentent celles qui appartiennent encore à la banque jusqu’à ce que le prêt ait été remboursé.
Valeurs d’emprunt et limite de prêt
Avant que le prêt ne soit accordé à un client, la valeur du prêt doit être déterminée. Cependant, l’évaluation d’une propriété n’est pas à peu près estimée ou simplement fixée sur le prix d’achat du client. Elle est fondée sur les dispositions de la Loi Pfandbrief d’une part, et d’autre part sur l’Ordonnance sur la détermination de la valeur des prêts, ou BelWertV pour faire court. La valeur du prêt est essentiellement basée sur la valeur des ventes. Donc, non pas en fonction du prix d’achat actuel de la propriété, mais selon le prix de vente futur. La valeur du prêt est légèrement comprise entre 60 et 90 de cette valeur de vente. Si la solvabilité du client est correcte, l’institution de prêt accorde habituellement 80 de la valeur du prêt. Avec moins bonne cote de crédit, comme c’est le cas avec la plupart des gens, il y a environ 60.If les prêts immobiliers avec jusqu’à 130 de la valeur de vente sont accordés, c’est un cas spécial possible. Toutefois, l’institution de crédit compense ce risque plus élevé par des taux d’intérêt plus élevés.
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Détermination de la valeur du prêt
La valeur d’une propriété n’est pas simplement appréciée par l’acheteur de la propriété ou par la banque. Les experts reconnus par l’État font les estimations sur la base de normes établies. Les critères décisifs pour déterminer la valeur du prêt sont les suivants :
- Age de la propriété
- Valeur marchande basée sur l’emplacement
- Prix locaux pour l’immobilier
- l’avenir, le revenu possible et le revenu de la propriété
En fait, ce dernier aspect joue un rôle important, parce que les emprunteurs veulent également être en mesure d’estimer la rentabilité ou rentable de la propriété à l’avenir. Une évaluation d’experts peut également fournir une certitude quant à la durée habituellement à long terme du prêt. Une fois que la valeur tangible a été calculée, la Banque déduit environ 10-20 de ce montant. Ceci est nécessaire pour couvrir les pertes de dépréciation qui peuvent se produire. Après tout, les incendies, les influences environnementales ou d’autres événements imprévisibles peuvent soudainement réduire la valeur. La soi-disant remise de garantie est donc une couverture supplémentaire pour la banque et une minimisation des risques pour l’emprunteur. Après tout, lui aussi doit tenir compte des pertes dans de tels cas. Les banques sont même légalement tenues de faire préparer un rapport sur la valeur. Toutefois, d’un point de vue juridique, ils ne doivent pas transmettre ces frais à l’emprunteur. Après tout, il est dans l’intérêt de la banque de connaître la valeur d’une propriété. De même, les clauses de l’accord de crédit ne sont pas valides et la banque ne peut pas exiger que le client nomme lui-même un expert.
Important: Les frais sont généralement dus pour la détermination d’une valeur, ou la fourniture d’un expert en valeur. Ceux-ci sont également mentionnés:
- Coût de l’observation de la propriété
- Coûts estimatifs
Méthodes de calcul de la valeur du prêt
En général, trois méthodes différentes peuvent être identifiées par les banques pour déterminer la valeur de prêt pour l’immobilier. Selon la situation et l’emplacement, les méthodes sont modifiées entre elles.
- la procédure de valeur physique
- la méthode de la valeur gagnée
- la méthode de valeur comparative
Normalement, aucune des méthodes n’est utilisée comme seule méthode. En règle générale, la valeur tangible est considérée avec la valeur de rendement: la méthode de valeur tangible entre généralement en jeu lorsque l’acheteur utilise la propriété lui-même. Cette méthode est utilisée pour déterminer ce que la propriété coûterait si elle était nouvellement construite. Dans ce cas, la valeur du terrain, la valeur du bâtiment et la valeur du terrain représentent la valeur du prêt. Dans le cas des bâtiments anciens, les déficiences sont déduites de ces dernières années. La valeur peut être très bien racontée ici, mais sans tenir compte de l’évolution actuelle. Si l’immobilier est loué ou utilisé commercialement, la méthode de valeur de rendement est utilisée. Dans ce cas, la valeur foncière et le revenu locatif prévu à l’avenir représentent la valeur du prêt. Donc, si vous voulez utiliser une propriété pour faire un investissement et enfin le louer, vous devrez déterminer la valeur de rendement. Les propriétés résidentielles comme les condominiums ou les maisons unifamiliales sont calculées selon la méthode de valeur comparative. Les valeurs actuelles du marché jouent ici un rôle décisif. Les conditions régionales en termes de prix des terres ou de l’emplacement sont des facteurs importants à cet égard. Ainsi, la valeur réelle de la propriété est montrée ici. Cependant, il y a un désavantage lorsque les situations du marché dans la région donnée fluctuent considérablement. En outre, pour une comparaison claire, des objets comparables doivent être trouvés.
Lignes directrices pour l’évaluation des prêts
Les établissements de crédit diffèrent dans leurs lignes directrices en ce qui concerne l’évaluation de l’immobilier. Souvent, la Banque ne fixe pas entièrement les lignes directrices, mais elle est orientée vers les banques privées et leurs réglementations. Dans le cas des caisses d’épargne, ce sont les principes de prêt propres à chaque pays qui décrivent l’évaluation. Les exigences du BelWertV sont énumérées ici plus en détail et sous une forme plus concrète. Des lignes directrices en matière d’évaluation ont également été publiées par l’Association fédérale.
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Valeur d’emprunt et valeur marchande - y a-t-il des différences?
Une valeur de prêt peut être comprise comme une valeur future possible. Il s’agit d’une valeur qui est susceptible d’être atteinte à l’avenir, à condition que rien n’entre les deux. La valeur marchande, d’autre part, décrit la valeur réelle d’une propriété. Le prix d’achat est généralement basé sur elle, parce que les vendeurs vendent leur propriété sur la base des valeurs actuelles du marché.
Le prêt appartient-il au registre foncier?
Après qu’un prêt a été promis, les établissements de crédit insistent habituellement pour être inscrits dans le registre foncier de la même manière. Au mieux, cela devrait même être une entrée de première classe. Dans le cas des ventes aux enchères forcées, ce rang est important et décrit que la banque est satisfaite en premier. Par conséquent, le prêt est toujours inscrit au registre foncier.
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Avantages et inconvénients des propriétés de prêt
Le prêt d’une propriété est une sorte de sauvetage pour la banque. Toutefois, les propriétés garanties ont l’avantage de pouvoir être financées à des conditions plus favorables. Ainsi, les deux parties en bénéficient. La banque garde un dépôt précieux dans ses mains, les propriétaires peuvent commencer à construire une propriété ou l’acheter directement.
Impact sur le financement du financement total
La valeur du prêt et la limite de prêt influent sur le montant du prêt, mais aussi les capitaux propres requis pour le financement. Si la propriété est empruntée à 60, plus de capitaux propres doivent être levés que ce ne serait le cas avec 80 prêts. Ainsi, le prêt a une influence sur le Eigenkapital.Je en fonction du montant de la limite de prêt, le taux d’intérêt est également déterminé. En général, on peut dire que plus la part des capitaux propres est élevée, plus les intérêts sur les prêts sont favorables. Avec un prêt de 60, vous obtenez généralement de meilleures offres qu’avec des prêts plus élevés. Si vous ne pouvez pas augmenter les capitaux propres du tout, vous devez vous attendre à des taux d’intérêt encore plus élevés. Des questions se posent au sujet de la rentabilité et du risque.
Par exemple : Si la valeur du prêt est de 225 000 euros et qu’un prêt de 60 peut être prévu, la part des actions est de 100 000 euros pour un prêt maximum de 150 000 euros. A 80 ans et la même valeur de prêt, l’action part des actions tombe à 70.000 euros et le prêt monte à 180.000 euros.
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