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Préstamo de una propiedad: ¿Cuál es el valor del préstamo?

¿Cuál es el valor del préstamo?

En la mayoría de los casos, un préstamo es necesario para financiar una propiedad. La financiación inmobiliaria se ha convertido incluso en una herramienta muy común para cumplir el sueño de poseer una vivienda. Sin embargo, para financiar una propiedad, el banco requiere garantía. En la mayoría de los casos, los prestamistas se reservan el derecho de licitar la propiedad por ejecución hipotecaria en caso de insolvencia. Así es como la deuda eventualmente puede ser pagada. Este tipo de garantía crediticia también se conoce como el préstamo de una propiedad. Por lo tanto, las propiedades prestadas no son un tipo de bienes raíces, sino que representan aquellas que en realidad todavía pertenecen al banco hasta que el préstamo ha sido reembolsado.

¿Qué significa el préstamo inmobiliario?

En la mayoría de los casos, un préstamo es necesario para financiar una propiedad. La financiación inmobiliaria se ha convertido incluso en una herramienta muy común para cumplir el sueño de poseer una casa o Propiedades de inversión   para encontrar. Sin embargo, para financiar una propiedad, el banco requiere garantía. En la mayoría de los casos, los prestamistas se reservan el derecho de licitar la propiedad por ejecución hipotecaria en caso de insolvencia. Así es como la deuda eventualmente puede ser pagada. Este tipo de garantía crediticia también se conoce como el préstamo de una propiedad. Por lo tanto, las propiedades prestadas no son un tipo de bienes raíces, sino que representan aquellas que en realidad todavía pertenecen al banco hasta que el préstamo ha sido reembolsado.

Valores de préstamo y límite de préstamos

Antes de que el préstamo se conceda a un cliente, se debe determinar el valor del préstamo. Sin embargo, la valoración de una propiedad no se estima aproximadamente o simplemente se fija en el precio de compra del cliente. Se basa en las disposiciones de la Ley Pfandbrief, por un lado, y por otro lado en la Ordenanza de Determinación del Valor del Préstamo, o BelWertV para abreviar. El valor del préstamo se basa básicamente en el valor de venta. Así que no de acuerdo con el precio de compra actual de la propiedad, pero de acuerdo con el precio de venta futuro. El valor del préstamo es ligeramente entre 60 y 90 de este valor de ventas. Si la solvencia del cliente es correcta, la institución crediticia generalmente otorga 80 del valor del préstamo. Con menos buena calificación crediticia, como es el caso de la mayoría de la gente, hay alrededor de 60.Si se conceden préstamos inmobiliarios con hasta 130 del valor de venta, este es un posible caso especial. Sin embargo, la entidad de crédito compensa este mayor riesgo con tasas de interés más altas.

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Determinación del valor del préstamo

El valor de una propiedad no es simplemente apreciado por el comprador de la propiedad o por el banco. Los expertos reconocidos por el Estado hacen las estimaciones sobre la base de las normas establecidas. Los criterios decisivos para determinar el valor del préstamo son:

  • Edad de la propiedad
  • Valor de mercado basado en la ubicación
  • Precios locales para bienes raíces
  • futuro, posibles ingresos e ingresos de la propiedad

De hecho, este último aspecto juega un papel importante, porque los prestatarios también quieren ser capaces de estimar lo rentable o rentable que puede ser la propiedad en el futuro. Una evaluación de expertos también puede proporcionar certidumbre con respecto al plazo de préstamo generalmente largo. Una vez calculado el valor tangible, el Banco deduce aproximadamente entre 10 y 20 de esta cantidad. Esto es necesario para cubrir cualquier pérdida por deterioro que pueda ocurrir. Después de todo, los incendios, las influencias ambientales u otros eventos impredecibles pueden reducir repentinamente el valor. Por lo tanto, el llamado descuento de seguridad es una cobertura adicional para el banco y una minimización del riesgo para el prestatario. Después de todo, él también tiene que tener en cuenta las pérdidas en estos casos. Los bancos incluso están legalmente obligados a tener un informe de valor preparado. Sin embargo, desde un punto de vista legal, no deben pasar estos honorarios al prestatario. Después de todo, es de interés del banco conocer el valor de una propiedad. Asimismo, las cláusulas del contrato de crédito no son válidas y el banco no puede exigir al cliente que nombre a un experto él mismo.

Importante: Por lo general, las tasas se deben para la determinación de un valor, o la provisión de un experto en valor. Estos también se mencionan:

  • Costo de ver la propiedad
  • Costes estimados

Métodos para calcular el valor del préstamo

En general, los bancos pueden identificar tres métodos diferentes para determinar el valor credito de los bienes raíces. Dependiendo de la situación y la ubicación, los métodos se cambian entre sí.

  • el procedimiento de valor físico
  • el método de valor ganado
  • el método de valor comparativo

Normalmente, ninguno de los métodos se utiliza como único método. Como regla general, el valor tangible se considera junto con el valor de rendimiento: el método de valor tangible generalmente entra en juego cuando el comprador utiliza la propiedad él mismo. Este método se utiliza para determinar lo que costaría la propiedad si se hubiera creado recientemente. En este caso, el valor del terreno, el valor de construcción y el valor del terreno representan el valor del préstamo. En el caso de edificios antiguos, las deficiencias se deducen de los últimos años. El valor se puede contar muy bien aquí, pero sin tener en cuenta los desarrollos actuales. Si los bienes raíces se alquilan o se utilizan comercialmente, se utiliza el método de valor de rendimiento. En este caso, el valor de la tierra y los ingresos de alquiler esperados en el futuro representan el valor del préstamo. Así que si desea utilizar una propiedad para hacer una inversión y finalmente alquilarla, tendrá que determinar el valor de rendimiento. Las propiedades residenciales como condominios o casas unifamiliares se calculan utilizando el método de valor comparativo. Los valores actuales del mercado desempeñan un papel decisivo aquí. Las condiciones regionales en términos de precios de la tierra o la ubicación son factores importantes para esto. Por lo tanto, el valor real de la propiedad se muestra aquí. Sin embargo, hay una desventaja cuando las situaciones de mercado en la zona dada fluctúan mucho. Además, para una comparación clara, se deben encontrar objetos comparables.

Directrices para la valoración de préstamos

Las entidades de crédito difieren en sus directrices en cuanto a la valoración de los bienes inmuebles. A menudo, el Banco no establece las directrices por sí mismo, sino que está orientado hacia los bancos privados y sus regulaciones. En el caso de las cajas de ahorros, son los principios de préstamo específicos del país los que describen la valoración. Los requisitos del BelWertV se enumeran aquí con más detalle y de forma más concreta. La Asociación Federal también ha publicado directrices de valoración.

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Préstamo de valor y valor de mercado - ¿hay diferencias?

Un valor de préstamo puede entenderse como un posible valor futuro. Este es un valor que es probable que se alcance en el futuro, siempre que nada se entreten en el medio. El valor de mercado, por otro lado, describe el valor real de una propiedad. El precio de compra se basa generalmente en él, porque los vendedores venden su propiedad sobre la base de los valores de mercado actuales.

¿El préstamo pertenece al registro de la tierra?

Después de que se ha prometido un préstamo, las instituciones de crédito generalmente insisten en ser inscritas en el registro de la tierra de la misma manera. En el mejor de los casos, esto debería ser incluso una entrada de primera clase. En el caso de las subastas forzadas, este rango es significativo y describe que el banco está satisfecho primero. En consecuencia, el préstamo siempre se inscribe en el registro de la tierra.

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Ventajas y contras de propiedades de préstamos

El préstamo de una propiedad es una especie de rescate para el banco. Sin embargo, las propiedades seguras tienen la ventaja de que pueden financiarse en condiciones más favorables. Por lo tanto, ambas partes se benefician de esto. El banco mantiene un depósito valioso en sus manos, los propietarios pueden comenzar a construir una propiedad o comprarla directamente.

Impacto en la financiación de la financiación total

El valor del préstamo y el límite del préstamo afectan el monto del préstamo, pero también el capital requerido para la financiación. Si la propiedad se toma prestada a 60, se debe recaudar más capital del que sería el caso con 80 préstamos. Por lo tanto, el préstamo tiene una influencia en el Eigenkapital.Je de acuerdo con el monto del límite de préstamo, también se determina la tasa de interés. En general, se puede afirmar que cuanto mayor sea la participación del capital, más favorable será el interés de los préstamos. Con un préstamo de 60, por lo general obtiene mejores ofertas que con préstamos más altos. Si no puede aumentar el capital en absoluto, tiene que esperar tasas de interés aún más altas. Surgen preguntas sobre la rentabilidad y el riesgo.

Por ejemplo: Si el valor del préstamo es de 225.000 euros y se puede esperar un préstamo de 60, la acción de capital es de 100.000 euros a un préstamo máximo de 150.000 euros. Con 80 y el mismo valor de préstamo, la participación en acciones desciende a 70.000 euros y el préstamo se eleva a 180.000 euros.

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