En general, el término acuerdo de acciones se refiere a la venta de acciones en una sociedad. Al principio, la forma jurídica de la empresa no juega un papel. Por ejemplo, pueden ser acciones de una sociedad de responsabilidad limitada o acciones. Cuando se vende una empresa, todos los activos de esa empresa también se transfieren al comprador. Como agente de bienes raíces que se especializa en el corretaje de propiedades de inversión, las transacciones inmobiliarias son parte de nuestro negocio diario.
En muchos casos, la propiedad y las transacciones inmobiliarias constituyen el área de negocio más importante de una empresa. El inmueble representa entonces casi todos los activos fijos de la compañía. Ejemplos de ello son los hoteles o asociaciones de vivienda. En tales casos, en lugar de adquirir los bienes inmuebles, se puede considerar la adquisición de la mayoría de las acciones de la sociedad.
Atengámonos al ejemplo del parque de viviendas de una asociación de viviendas. En principio, hay dos maneras de comprar bienes raíces. En el caso de una operación de acciones, el comprador no adquiere la propiedad, sino hasta el 100 por ciento de las acciones de la empresa. (El hecho de que a menudo es más barato hacerse cargo de un máximo del 95 por ciento de las acciones es un detalle legal que no debe abordarse aquí.) En el caso de una operación de activos, sin embargo, el comprador sólo adquiere las propiedades ellos mismos.
Una diferencia formal entre las dos variantes se nota inmediatamente. En el acuerdo de activos, la empresa de vivienda es el vendedor, en el acuerdo de acciones sus accionistas son los vendedores. Esta diferencia por sí sola puede hacer que la valoración fiscal de ambas variantes sea significativamente diferente. Es concebible, por ejemplo, que la asociación de vivienda tenga su sede en Alemania, mientras que los accionistas son corporaciones con sede en el extranjero.
Como corredor de inversiones especializado en compras de bienes raíces y ventas de bienes raíces comerciales, estamos muy familiarizados con los detalles de las transacciones inmobiliarias: acuerdos de acciones y transacciones de activos. Para nosotros, es la regla más que la excepción que los propietarios de los objetos que mediamos no son personas físicas, sino empresas con diferentes formas jurídicas. Por lo tanto, también es nuestra tarea informar a nuestros clientes con respecto a los aspectos fiscales y otros aspectos legales de ambas variantes de la compra inmobiliaria o venta inmobiliaria o establecer contacto con especialistas.
A primera vista, Share Deal impresiona por su simplicidad de diseño de contrato. El contenido del contrato es esencialmente que el comprador se hace cargo de toda la empresa o de la mayoría de las acciones de la empresa. El problema con esta variante es que el nuevo propietario también asume todas las obligaciones. Esto se aplica no sólo a las deudas de la empresa, sino también a todos los contratos con proveedores y otros socios comerciales. Como se puede ver actualmente en el ejemplo de una de las mayores empresas alemanas, el nuevo propietario también entra en litigios potencialmente muy caros por el propietario anterior.
Por lo tanto, al hacer transacciones inmobiliarias como un acuerdo de acciones, éste debe ir precedido de un examen detallado de los riesgos financieros, legales y fiscales. Esta comprobación se denomina diligencia debida. También llevamos a cabo estos para nuestros clientes, si es necesario con la asistencia de especialistas externos adecuados.
Dentro de las diferentes transacciones inmobiliarias encontramos: El acuerdo de activos. El acuerdo de activos, en realidad evita muchos de los riesgos de la operación de acciones, pero también tiene inconvenientes. Si los activos adquiridos son bienes inmuebles, una operación de activos pagará el impuesto de transferencia de bienes inmuebles. Su cantidad depende del estado y puede ser de hasta 6.5 por ciento.
Además, hay muchos detalles a tener en cuenta en una operación de activos. Solo se transfieren los activos que se mencionan explícitamente en el contrato. Aquellos que son descuidados aquí, por ejemplo, pueden comprar un hotel, pero no el derecho a continuarlo bajo su nombre anterior. Este derecho puede ser un activo intangible propio, que debe figurar explícitamente en el contrato.
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