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Rendimiento inmobiliario

Aprenda a calcular el rendimiento inmobiliario

Los bienes inmuebles podrían ser una inversión muy lucrativa. Sin embargo, usted tiene que seleccionar exactamente la propiedad. El cálculo del rendimiento inmobiliario es uno de los requisitos básicos para una inversión. Sin embargo, hay algunos escollos. Para asegurarse de que no cometa un error, encontrará toda la información y los mejores consejos sobre rendimiento inmobiliario aquí.

Las propiedades alquiladas generan ingresos mensuales. Si son superiores a los costos asociados con la propiedad, se genera una devolución positiva. Para determinar esto con más detalle, el alquiler frío neto anual debe dividirse primero por el precio de compra de la propiedad. De esta manera, se obtiene el rendimiento bruto, que a menudo se da en exposiciones y anuncios.

Rendimiento Inmobiliario: ejemplo de cálculo

Si el precio de compra de una propiedad es de 1.000.000 de euros y está asociado a la recepción de un alquiler en frío neto de 5.000 euros al mes, se obtendrá la siguiente factura:

Ventajas fiscales en el caso de una participación

Un ratio importante al invertir en una propiedad es el factor de precio de compra. Esto varía mucho entre los sitios y se considera que es el primer factor en una prueba de rentabilidad. Para obtener el factor de precio de compra, forme el valor inverso de la declaración.

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Ejemplo de cálculo

Nos quedamos en el ejemplo anterior y hemos calculado una rentabilidad inmobiliaria de 6. Formamos lo inverso a través de la siguiente factura:

  • 1 / Retorno de bienes inmuebles 1/ 0,06 x 16,66
  • Por lo tanto, el factor de precio de compra es de 16,66.

Ampliar el precio de compra por los costos de compra adicionales

La compra de una propiedad en Alemania suele estar asociada con costes de compra adicionales. Un inversor consumado los tiene en cuenta al calcular el rendimiento inmobiliario. Los costes auxiliares exactos del precio de compra difieren de un objeto a uno. Por lo general, hay tres factores a tener en cuenta:

Dependiendo del estado y el corredor, estos son alrededor de 9-12. Para un cálculo adicional del rendimiento inmobiliario, se le añadirá al precio de compra. Por un precio de compra de 1.000.000 de euros y unos costes de compra auxiliares de 10, se da como resultado la siguiente factura:

  • Alquiler en frío neto mensual * 12 / (precio de compra + costes de compra adicionales) 5.000 euros * 12 / (1.000 .000 + 10) a 0,0545 euros
  • Teniendo en cuenta los costes de compra adicionales, el resultado en este caso práctico es, por lo tanto, una rentabilidad de 5.545.

Tipos de participación en acciones

Hay costos involucrados en la operación de una propiedad. Alrededor de 2/3 de estos costos se pueden transferir al inquilino. Se conocen como costes imputables. Por ejemplo, los siguientes elementos:

  • Electricidad
  • Agua
  • Aguas residuales
  • Conserje
  • Jardinero
  • Calefacción
  • Impuesto sobre la propiedad
  • Triturador
  • Limpieza de calles
  • Deshollinador
  • Detectores de humo

El propietario del inmueble deberá soportar aproximadamente 1/3 de los gastos incurridos. Para calcular correctamente la declaración de bienes inmuebles, deben tenerse en cuenta. Por ejemplo, no se pagan las siguientes líneas de coste:

  • Reservas de mantenimiento
  • Cargos bancarios
  • Gastos administrativos

Debe deducir los costes no pagaderos del alquiler en frío neto.
Dependiendo del estado y la edad de la propiedad, se incurre en aproximadamente 7,5 euros/sqm de reservas de mantenimiento en el año. El costo de administración depende de las tareas que realiza el administrador. Son alrededor de 250 euros/unidad residencial por año. Los cargos bancarios valen alrededor de 10 euros/unidad residencial por año.

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¡Esperamos saber de usted!

Ejemplo de cálculo

  • (Alquiler neto mensual en frío – costes no pagaderos) * 12 / (precio de compra + costes de compra auxiliares) á (5.000 euros – 500 euros) * 12 / (1.000.000 + 10) a 0,0049 euros* 12 / (1.000.000 + 10) a 0,0049 euros
  • Por lo tanto, la rentabilidad ajustada por costes es de 4,9

Rendimiento inmobiliario: Flujo de caja libre

Aquellos que quieren vivir de sus rendimientos inmobiliarios dependen de la creación de un flujo de caja libre. Esto se refiere a los excedentes mensuales que se pueden pagar en la cuenta privada. Para calcular esto, se deben tener en cuenta el alquiler mensual, los costes no pagaderos, los intereses de financiación y los reembolsos. Es aquí donde depende de cuánto capital se ha recaudado para financiar y cuánto interés se pague por deuda. Además, el monto del reembolso es un factor importante. En el siguiente ejemplo de cálculo, asumimos estos valores: El precio de compra se financia a 100. Los costos de compra adicionales se pagan con cargo al capital. El tipo de interés es 2 y el reembolso anual es también 2.

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Ejemplo de cálculo

  • (Alquiler en frío neto mensual – gastos no pagaderos) * 12 – Intereses – Reembolsos (5.000 euros – 500 euros) * 12 – 20.000 euros – 20.000 euros a 14.000 euros
  • Por lo tanto, el flujo de caja libre anual es de 14.000 euros

Calcular el rendimiento del capital

Al determinar el rendimiento inobiliario, el rendimiento del capital es interesante para los inversores. Proporciona información sobre cuánto retorno se logra con el capital empleado. Aquí, también, la factura se puede simplificar primero. Para el primer cálculo, se requiere la suma del capital invertido, los costos de financiamiento de la deuda, así como los ingresos anuales de alquiler.

Ejemplo de cálculo

  • (ingresos de alquiler * 12 – costes de intereses) / patrimonio de capital (5.000 euros * 12 – 20.000 euros) / 100.000 euros a 0,4.
  • Por lo tanto, el rendimiento del capital es de 40.

Rentabilidad sobre el capital de la propiedad teniendo en cuenta los costes de explotación

También en este caso, el siguiente paso es tener en cuenta el hecho de que los ingresos por alquiler deben reducirse mediante los costes de explotación.

Ejemplo de cálculo

  • Patrimonio de la capital : 100.000 ?
  • Por lo tanto, el rendimiento del capital ajustado por el costo operativo es de 34.

Tenga en cuenta que, dependiendo de la situación, debe tenerse en cuenta una vacante. Esto tiene un efecto atenuante en el alquiler anual alcanzado. Cuanto más demanda sea la situación, más corta será la tasa de vacantes. La clientela y la fluctuación asociada también influyen en la vacante. Los estudiantes, por ejemplo, por lo general no pasan más de tres años en un apartamento. Los pensionistas, por otro lado, no tienen interés en moverse, ya que las condiciones de vida rara vez cambian. Si los trabajos de renovación se deben en caso de un cambio de inquilino, esto afecta el período de vacante. A continuación, fijamos el precio de la vacante con 5 de los ingresos de alquiler en el cálculo de la rentabilidad del capital.

Ejemplo de cálculo

  • / Equidad á / 100.000 ?
  • Teniendo en cuenta la vacante, la rentabilidad del capital es, por tanto, de 31.

La situación fiscal personal

Los ingresos por el alquiler y arrendamiento de bienes inmuebles (propiedades deinversión)están sujetos a impuestos. Sin embargo, el cálculo depende en gran medida de la situación personal y debe ser realizado por su asesor fiscal.

Conclusión: Cuidado con con el rendimiento inmobiliario

El cálculo del rendimiento inmobiliario es complicado y varía de un caso a un caso. No confíe en los cálculos especificados en la exposición. En la mayoría de los casos, estos son muy de ojos azules y no se adaptan a su situación. Siempre tome el examen usted mismo y asegúrese de que los costos están incluidos.

Por lo general, no se tienen en cuenta los costes de compra adicionales, así como los costes operativos. Así que es fácil hacer una inversión. Al final del día, sin embargo, es importante que obtenga un beneficio razonable que justifique el riesgo que toma. Compruebe exactamente en qué costos no pagaderos incurrirá. Puede encontrar la información al respecto en la instrucción de utilidad del administrador. Además, debe evaluar el importe del pago mensual de mantenimiento y compararlo con el estado de la propiedad, así como el mantenimiento planificado. Estos se pueden encontrar en el acta de la reunión de los propietarios.

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