Un plan de financiamiento apoya a los inversores en la planificación de una adquisición inmobiliaria(inmobiliaria de inversión). El enfoque se centra en comprobar la rentabilidad de un préstamo.
El plan de financiación es una de las herramientas más importantes en la planificación de grandes inversiones. Compara los fondos disponibles con los costes incurridos. Al enumerar todos los detalles importantes, al final se minimiza el riesgo de enfrentarse a costos inesperados. El objetivo es calcular la cantidad correcta de financiación. Como se mencionó anteriormente, el capital disponible se compensa con los costos incurridos con el fin de llenar finalmente el déficit de financiación. Sobre la base de esto, se puede tomar una decisión sobre la viabilidad del préstamo.
Es importante tener en cuenta que el prestatario es capaz de hacer los reembolsos previstos, incluyendo Interés. Además, se debe tener en cuenta la posibilidad de reembolsos especiales, si es posible. Los bancos también utilizan el plan de financiación. A menudo simplifican los compromisos en préstamos y reducen significativamente el riesgo de incumplimiento simplista. Por lo tanto, un buen plan de financiación también puede obtener mejores tasas de interés en las negociaciones con diversas entidades de crédito.
Como se mencionó anteriormente, un plan de financiamiento compara el capital con el costo de la compra de bienes raíces. Todos los costes que no pueden ser cubiertos por el capital son las necesidades de financiación del inversor. Además del ahorro, el capital también incluye los servicios de ingresos y de propietario-pulpo por parte del comprador. Todas las renovaciones auto-realizadas pueden contar como su propia contribución. Por ejemplo, la colocación de un revestimiento de suelo.
El presupuesto proporciona una visión de todos los ingresos y gastos del prestatario. Los ingresos mensuales de los salarios se compensan con los costos de funcionamiento del presupuesto. Estos incluyen los costos de alquiler, electricidad, costos de alimentos (extrapolados al hogar personal) y seguros. Después de que todos los costos se han deducido de los ingresos, uno obtiene un mensual, libre disponible, margen de maniobra. Teniendo en cuenta un pequeño colchón, este margen de maniobra representa la posibilidad de amortización de préstamos en forma de cuotas de préstamos.
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El siguiente punto importante en la preparación de un plan de financiación es el capital. Aquí se tienen en cuenta todos los fondos disponibles del inversor. Esto incluye herencias, ahorros, ahorradores de edificios vencidos y, como ya se ha mencionado, servicios propios recuperables por parte del prestatario. El capital existente, además del importe de la financiación, también reduce el tipo de interés ofrecido por los bancos. Por ejemplo, los préstamos de hasta 40 del precio de compra de la propiedad estarán sujetos a una tasa de interés más baja que los préstamos que sean más altos. Otro aspecto positivo del capital es la reducción del riesgo durante el plazo del préstamo. Cuanto mayor sea el número de fondos disponibles, menor será la tasa de préstamo que se pagará. Los bancos a menudo recompensan esto con costos más bajos. Sin embargo, como inversor, no debe aportar todo el capital social a la compra de la propiedad. Una reserva suficiente proporciona protección contra costos inesperados, como una lavadora defectuosa.
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Hay que tener en cuenta muchos detalles a la hora de elaborar un plan de financiación. Dado que estos rápidamente se vuelven confusos para muchos laicos, es aconsejable considerar el asesoramiento de un experto financiero. La mayoría de los prestatarios dependen del asesor bancario. Si desea estar en el lado seguro, sin embargo, usted debe obtener varios planes de financiamiento de diferentes agencias. De esta manera usted puede eliminar la mejor relación precio / rendimiento. Como profesional financiero, también puede crear un plan de financiación para usted.
Esto tendrá mejor en cuenta los propios deseos e identificará de primera mano los recursos disponibles. Sin embargo, por seguridad, uno debe tener un experto que lo examine de nuevo, de modo que ningún aspecto importante, como el importe de la tasa de reembolso, se calcule mal. Entre otras cosas, las calculadoras en línea proporcionan ayuda con la creación. Se puede utilizar para asignar la contabilidad presupuestaria y la determinación de costes. Sin embargo, cuando se trata de crear un plan de financiación teniendo en cuenta todos los factores importantes, no hay manera de evitar la auto-investigación o el asesoramiento profesional.
Una vez elaborado el presupuesto y determinado el capital social, ahora deben identificarse todos los costes. Sobre la base de estas cifras, las necesidades de crédito se determinan al final.
Pero ten cuidado: no es sólo el precio de compra de la propiedad lo que representa todos los costos asociados con la compra. Hay costos incidentales considerables al comprar una casa. Esto incluye los costos nota a la notaría, los costos de corretaje, las tarifas en la Oficina de Registro de la Propiedad, el impuesto sobre transferencia de tierras, etc. Una vez reconocidos todos los costes, las necesidades de financiación surgen tras la deducción del capital social. De este modo, se puede hacer una evaluación aproximada de la viabilidad económica del préstamo. Para ello, las necesidades de financiación resultantes se dividen por una duración realista de unos 30 años. El resultado se divide por 12 calculando una directriz para la amortización mensual, sin tener en cuenta los intereses a pagar. Si el monto calculado ya está por encima de los fondos disponibles, se ve bastante malo para un permiso de préstamo.
Antes de completar un financiamiento, usted debe hacer un plan como inversionista en cuanto a cuánto tiempo el reembolso del préstamo puede tomar el máximo. Los expertos financieros recomiendan un término hasta un máximo de jubilación. De esta manera, se evita la pérdida de solvencia debido a ingresos de pensiones demasiado bajos. Por supuesto, el momento del inicio de la financiación también juega un papel en esta decisión.
Los bancos también tienen en cuenta la edad de sus clientes y tratan de mantener los vencimientos lo más bajos posible a medida que los inversores envejecen. Los prestatarios mayores también pueden tener tasas de pago más altas debido a ingresos más altos.
El apoyo gubernamental en forma de préstamos suele tener tasas de interés mucho más bajas. Por esta razón, la financiación de la construcción no es sólo un crédito de una sola institución de crédito. Una forma común es la combinación de un préstamo principal del banco, un préstamo de ahorro de edificios de la sociedad de construcción y un préstamo promocional. Por esta razón, es importante considerar la posibilidad de apoyo estatal al elaborar un plan de financiamiento. Aquellos que construyen una eficiencia energética particularmente eficiente en energía son generalmente recompensados por el estado con préstamos baratos. La persona de contacto en este caso es el Kreditanstalt f’r Wiederaufbau (KFW). La institución de crédito estatal ofrece considerables subvenciones, especialmente para los edificios nuevos. Además, a menudo vale la pena preguntar a la ciudad o municipio, que a menudo ofrecen diferentes programas de apoyo. Otra alternativa es el gigante residencial. El capital que consiste en un gigante residencial se puede incluir en una financiación de la construcción en forma de capital social.
Cuanto mayor sea el pago, más rápido volverá a estar libre de deudas. Sin embargo, no hay que olvidar que esto también aumenta la carga mensual. A menudo, sin embargo, el banco toma la decisión sobre el nivel correcto de tincy. No es raro estimar una tasa de pago de al menos 2-3 por ciento. En principio, es importante planificar la financiación de tal manera que el prestatario salga bien con sus recursos financieros incluso bajo la carga de una tasa de préstamo.
Como prestatario, también es aconsejable tener un plan de pago entregado por el banco. Todas las cuotas mensuales se desglosan durante el plazo del préstamo. Los intereses y las acciones de reembolso asociadas a cada pago a plazos también se pueden leer al respecto. El plan de reembolso es particularmente útil en la planificación de la financiación de seguimiento o la reestructuración de la deuda. Esta es la manera de determinar el préstamo restante que aún está pendiente. Y esto, a su vez, revela la cantidad de préstamos necesarios para la financiación de seguimiento o la reestructuración de la deuda.
La variante más común de financiamiento de la construcción es el préstamo de anualidad con financiación de seguimiento posterior. Debido a las cuotas mensuales constantes, la tasa de interés negativa a pagar disminuye al mismo tiempo que la cantidad de crédito cae. Esto, a su vez, beneficia el reembolso y hace que aumente continuamente. Además del clásico, también hay otras posibilidades de operar con una financiación de la construcción. La mayor seguridad es proporcionada por el préstamo de pagador completo. Aquí, la financiación completa se planifica hasta la sin deuda, sin tener que aceptar la financiación de seguimiento. Por otro lado, si usted está muy dispuesto a tomar riesgos, puede echar un vistazo a los préstamos con una tasa de interés variable. En esta variante, el tipo de interés del préstamo aumenta o disminuye, dependiendo de la situación actual del mercado. Asociado con esto, sin embargo, la tasa de reembolso mensual también aumenta o disminuye, lo que hace que la planificación sensata sea muy difícil.
Probablemente el financiamiento de construcción más popular es el préstamo combinado, que consiste en préstamos de anualidad, préstamos de ahorro de edificios y un préstamo promocional. De esta manera, la financiación con poco capital a menudo puede ser bien recibida. Dependiendo del tipo de préstamo, el cliente puede elegir una tasa de interés fija opcional. Esto es particularmente valioso si se esperan tasas de interés más altas en el futuro, pero actualmente son bajas. Esto permite a los clientes asegurar la baja tasa de interés durante un plazo de 5-15 años y ahorra costos adicionales en caso de una subida de tipos durante el plazo del préstamo.
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