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Inmobiliaria patrimonial como inversión: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Inmobiliaria Patrimonial

Cualquiera que se ocupe del tema de inmobiliaria patrimonial  como una inversión no sólo debe considerar el tema desde la perspectiva del retorno.

 

¿Qué requisitos debe cumplir una propiedad de monumento?

En Alemania, todas las propiedades que han sido incluidas en la lista oficial de monumentos y enumeradas en consecuencia se designan como propiedades enumeradas o, alternativamente, monumentos arquitectónicos. En la práctica actual, se trata de edificios que representan el estilo típico del tiempo de sus respectivas épocas y, por lo tanto, son estructural y visualmente dignos de protección. La inmobiliaria patrimonial comprende monumentos, cuya preservación es subvencionada por el Estado por subvenciones. Por ejemplo, si un propietario de la propiedad desea llevar a cabo medidas de reparación, se pueden reclamar ventajas fiscales para este propósito. Sin embargo, hay requisitos muy estrictos de la Oficina de Monumentos, que se establecen por ley. Pero también las propiedades enumeradas pueden calificar como propiedades de inversión y ser propietarias de las inversiones.

 

La base jurídica

Hay una ley especial para las propiedades enumeradas. La DSchG (Ley de Protección de Monumentos) regula todos los requisitos de admisión que una propiedad debe cumplir para registrarse en la lista de monumentos. El DSchG es una cuestión que se aplica a los Estados federados, por lo que los requisitos pueden variar de un estado a otro. La gestión pura de todas las listas de monumentos, así como la aprobación de medidas de renovación es competencia de las oficinas de monumentos regionales, que se encuentran a nivel distrital o municipal.

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Invierta en la inmobiliaria patrimonial: el monumento como una propiedad de inversión!

Para los inversores o inversores, sin embargo, es importante saber que las propiedades de los monumentos difieren muy claramente de las llamadas propiedades de renovación. En el caso de las propiedades de reurbanización, el propietario o inversor tiene la mayor libertad posible con respecto a la medida de renovación, mientras que en el caso de una propiedad de monumento, el diseño y la representación visual no pueden ser cambiados.

Si bien es cierto que también se promueven propiedades de reurbanización con ventajas fiscales comparables, el estado tiene un propósito completamente diferente. Una propiedad de reforma no se trata de ser capaz de preservar la estructura del edificio histórico antiguo en su forma actual. Más bien, las propiedades de renovación se trata de ser capaz de remediar los problemas de diseño urbano. A diferencia de una propiedad de monumento, la reparación de una propiedad de reforma está sujeta a requisitos considerablemente más bajos.

¿Por qué las propiedades patrimoniales son de interés para los inversores?

  1. Alemania se ha comprometido a promover la preservación de las propiedades catalogados. Para ello, la ley tributaria prevé la herramienta del Monumento AFA, la llamada declaración de desgaste. Con este medio, los inversores como propietarios de propiedades patrimoniales pueden reclamar importantes amortizaciones fiscales para garantizar la renovación y preservación de las propiedades enumeradas. En este contexto, sin embargo, es importante mencionar que la depreciación del impuesto sólo puede utilizarse para la preservación de la propiedad enumerada. Dado que una renovación de una propiedad de monumento implica mucho esfuerzo y también activos muy caros, el estado le da al propietario la posibilidad de depreciación. Si la propiedad indicada se alquila o incluso se utiliza comercialmente, esto da al propietario el derecho de depreletar los costos de producción o adquisición del edificio listado de forma lineal.

    La cantidad de posible depreciación varía y depende principalmente de la edad de la propiedad del monumento. Para los edificios construidos antes de 1925, la opción de depreciación es 2,5 en un período de 40 años. Para los edificios construidos después de 1925, el monto de la depreciación es de 2 en un período de 50 años.

    Si un propietario posee una propiedad cotizada que ha sido reconocida oficialmente como tal, existe la posibilidad de deducir el impuesto de los costos de renovación en una medida particular. El importe de las ventajas fiscales depende de si la propiedad del monumento ha sido declarada para su propio uso o si se trata de un objeto de inversión con el propósito de la reventa. Para los inversores, es posible que los costes de reestructuración completos se despreventan a efectos fiscales. En la ventana de los primeros ocho años después de la adquisición de la propiedad cotizada 9 y en los cuatro años siguientes 7 de los costos de renovación y modernización pueden ser depreciódos a efectos fiscales. Además, existe la posibilidad de depreciación lineal, que se refiere al valor de adquisición puro de la propiedad del monumento. Los propietarios que utilizan su casa listada pueden deprecrate 90 de todos los costos de renovación o renovación a efectos fiscales. Esto se aplica por un período de diez años después de la compra de la propiedad del monumento. Sin embargo, la posibilidad de depreciación de impuestos lineales ya no es posible en el caso de la autoutilización. Por supuesto, el uso de ventajas fiscales también está sujeto a condiciones estrictas. Si un inversionista o propietario de una propiedad listada no cumple con este requisito, esto significa que todas las reclamaciones de depreciación pueden perderse por completo.

¿Cuáles son las condiciones para las ventajas fiscales?

El requisito previo más importante para el uso de las ventajas fiscales es que el edificio tiene un reconocimiento oficial como propiedad del monumento y por lo tanto se ha inscrito en la lista regional de monumentos. Los otros requisitos previos son:

  • Las medidas de renovación planificadas deben obtener primero la aprobación de la Oficina de Protección de Monumentos.
  • El contrato de compra notarial debe haber sido necesariamente firmado y celebrado antes del inicio de la medida de remediación prevista.
  • El inversor debe obtener un certificado fiscal previo antes del inicio de las medidas de renovación o renovación. Si las medidas ya están en curso, no se puede emitir ningún certificado, lo que resulta en una pérdida de derechos.

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¿Cuál es la demanda en inmobiliaria patrimonial?

Las atractivas ventajas fiscales han llevado a una demanda muy constante de propiedades cotizadas en el mercado alemán. El número de propiedades existentes disponibles en el mercado se ha reducido significativamente por esta demanda, lo que, por supuesto, ha llevado a un aumento del precio. Se enfatiza repetidamente que en los llamados antiguos estados federales apenas hay más propiedades de monumento disponibles. En los nuevos estados federales, sin embargo, estas propiedades enumeradas todavía existen y gracias a la demanda constante, estas propiedades enumeradas han experimentado un inmenso aumento en los precios. Por todas las ventajas que una propiedad cotizada ofrece al inversor, el enfoque también debe estar en los riesgos.

Los riesgos de las propiedades enumeradas

La alta demanda conduce a aumentos masivos de precios en un mercado libre, lo que, por supuesto, tiene un efecto notable en el rendimiento de alquiler de las propiedades alquiladas. Las llamadas ovejas negras, que todavía están presentes por los desarrolladores, deben, por supuesto, ser exploradas primero a partir de la oferta existente. Estas ovejas negras atraen a sus clientes con cálculos de rendimiento a veces enormemente dudosos y, además, los costes de renovación tienen que calcularse con precisión. Estos costos no deben subestimarse y algunos proveedores presentan cálculos sobrevalorados para poder vender las propiedades enumeradas de manera rentable al cliente.

Si se va a vender la propiedad listada, es imperativo que se respete el plazo. Si una propiedad de la lista se vende prematuramente, se liberan todas las reclamaciones de amortización. Esto tiene un efecto negativo en el valor puro de la propiedad del monumento, ya que las ventajas fiscales son una parte integral de un precio de compra. En el caso de una compra con capital de deuda en particular, también debe tenerse en cuenta que la compensación por prepago debe pagarse a los bancos o al inversor, y el impuesto especulativo, que debe pagarse en caso de una venta anticipada en un plazo de diez años, no debe pasarse por alto. Por esta razón, los inversores que estén interesados en el tema de los bienes inmuebles de los monumentos deben llevar a cabo su propio examen de la propiedad con antelación o asegurar este examen mediante una opinión de un experto.

Las propiedades de los monumentos pueden ofrecer buenas oportunidades de inversión. Los bienes raíces todavía se consideran una constante en Alemania y una propiedad listada puede considerarse una propiedad premium más. Sin embargo, para poder obtener todas las ventajas posibles de la propiedad del monumento y así lograr un uso económicamente completo, se requieren numerosos requisitos previos. Por lo tanto, es importante realizar un cálculo de costo-beneficio muy preciso por adelantado y, además, comprobar cuidadosamente sus propias posibilidades financieras. Especialmente cuando un inmueble cotizado con capital de deuda debe ser adquirido por el banco como inversión, las realidades del mercado económico deben tenerse necesariamente en cuenta en este cálculo. El desarrollo de los tipos de interés juega un papel importante aquí, al igual que el movimiento del mercado inmobiliario. Por esta razón, una propiedad de monumento como inversión no es una buena alternativa para todos los inversores. Obtenga más información sobre las opciones de financiamiento inmobiliario y cómo podemos ayudarle con esto.

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